2019-04-27

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我要3年後買Dream House!

本人38歲,月入$90,000元,太太38歲,月入$60,000,二人任職公務員,育2子女。 太太有筆$1M Ploan,2023年到期,每月還款$17000。

現有資產如下:

*自住嘉湖山莊,市值550萬,2015年太太首置九成按揭買入,於2018年轉按六成。

*屯門工業大廈,市值300萬,2017年本人四成按揭買入,月租$7500。

*元朗市中心單幢樓,市值600萬,2018年本人首置單名八成按揭購入,月租親友$8000。

*銀行存款$60萬放在mortgage-link戶口,@2.15%。

目標是買入dreamhouse錦繡花園自住,另外繼續買入工廈收租。

本人方案(1)

待鬆綁後賣元朗樓,另按爆工廈及太太按爆嘉湖,再加儲蓄,計數可否單名買入錦繡。

方案(2)

連工廈也賣掉(希望唔好,因不捨租金回報及升值潛力)。

PS 工廈的按揭會否令本人買錦繡時做按揭有影響?

請指教如何操作。

ANSWER:
可能讀者認為錦繡花園同佢年紀一樣,38年樓齡,才選佢做dreamhouse吧。可是銀行同錦繡之間無愛,再過兩年買就唔比做30年按揭。留意很多40年之上的樓做唔足30年按,美孚新村、淘大一期都開始係。有些客不知就裡,膽敢用銷售人員的答案為依歸,問人「淘大可否做30年上會?」,Sales當然答可以,因為人地「以為」你講緊淘大二期呀嘛。好多客買左先知要比更多首期或供款額大增,有些更要撻訂,少做事前準備敗事而回實令人可惜。

工廈按揭最多做五成,而佢2017年買至今價應未大升,所以筆者唔明讀者點按爆工廈。點都好,佢大哥話爆就爆啦,筆者都係網上賣藝搵餐晏仔食下咁。至於佢按爆嘉湖八成的操作,確實係將太太樓轉比家人,然而如轉比讀者自己,讀者已有元朗市中心單幢樓,是否要付重15%印花稅呢?另外550萬市值轉樓名引申出的印花稅就當唔15%都幾甘,收順你3.25%,550萬都打成十幾萬。然而買樓003的一拆二,會令同學有更好的方法去避些少稅。但再此先講筆者是:「十分支持大家交稅、十分支持大灣區的!」

至於工廈借貸係會寫入正面信貸資料庫,會令之後買樓有影響。同埋佢咁想買錦繡或加洲(花園),可能佢要學識點分一間村屋點去界別有僭建與否。另外有些同學會用收息101債基之法作投資,收息12-20%一年不等,原因一當然是債基之波幅已計比出中電、匯豐價格少一半以上。原因二是筆者知道有些銀行人,利用完債基槓桿方案去借貸,係唔記得幫個客寫返入信貸資料庫。換言之,可做完借基槓桿又唔影響佢之後買樓。佢呢個善意的善良,過往幫了很多學生。

元朗市中心賺價好薄,而2015買嘉湖可能執左百零萬,基於讀者人工不低,同太太合共借貸力為(90k+60k)/10000*50%*2.59 = 1942萬。故買阿Dream house讀者應夠借,但差在首期。仍可以考慮早前講過3年68%增長之保險,有保證回報

保險見「3年68%回報計劃 惡鬥 5年升72% plan?

咁讀者3年後60萬幾可肯定成100萬了。另外如樓價呢3年平穩,讀者又可賣嘉湖賺約100萬,可加上呢3年讀者年年儲返40-50萬,應3年後有3百餘萬cash係手了,估計夠自住買錦繡首期。但筆者認為買加洲花園會更好!

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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