置富產業信託(778)2018年業績之謎

2019-02-11 462


在剛過去的一月,我們持有的Mapletree North Asia Commercial Trust(RW0U)和置富產業信託(778)分別公佈了2018年第三季業績和全年業績,這兩隻房託均屬於半桶水固定收益基金內較大的投資,所以我們也花了點時間去細閱其業績。

Mapletree North Asia Commercial Trust(RW0U)在2018年的上半年買入了一籃子日本物業,我們也有對此作出分析。當時我們擔心這收購增加了收入穩定性,卻可能犧牲了增長力。但經過了風高浪急的下半年,相信大家也會愈來愈認同穩定也是不錯的選擇。

當時的公告有推演該收購可以為Mapletree North Asia Commercial Trust(RW0U)在2016和2017分別提升多少盈利,我們留待全年業績公佈後有機會才再來觀察。

今次主要想講置富產業信託(778)的2018全年業績。

圖片取自置富Malls網站

需要特別留意的是出售和富薈的影響,置富產業信託(778)在2018年2月底完成出售和富薈,成交價約20億,當中19.5億用作償還貸款,這對置富產業信託(778)的財務狀況起了立竿見影的幫助。

“由於借貸水平有所下降而物業估值上升,資產負債比率及總槓桿比率因而下降至 20.9%(2017 年:27.4%)。於 2018 年 12 月 31 日,總負債佔總資產的百分比下降至 24.9%(2017 年:32.1%)。” (節錄自置富產業信託2018年報)

縱使和富薈只貢獻了兩個月的收入,加上置富嘉湖由六月開始受增值工程影響,全年的物業收入淨額仍然有所提升,確實難得。這應該有賴於成本控制和續租租金調升率達到12.7%的幫助。

業績中令人特別注意的是物業出租率,即使在進行大型增值工程的置富嘉湖,出租率也依然達到88.4%,反而在整份業績也沒有特別提到的置富都會,出租率卻從2017年的九成多下跌至73.1%。

節錄自置富產業信託2018年報

這下跌實在令人不解,我們特別為此向置富產業信託作出了查詢,而對方回應亦十分快速,我們在短短一天便得到以下回覆。

業績發佈會始終並不是大多數股東會應邀出席,如果消息只在此類場合提出,我們認為縱使是主動分享也是有欠週全,但公司回應查詢的速度確實值得一讚。我們會一直留意置富都會將來的情況。

置富產業信託(778)對我們最大的吸引力是其租戶以民生商店為主,相比其他以高級品牌或辦公室為主要租戶的REIT,抗跌力強很多,這個觀點依然不變。

節錄自置富產業信託網頁