2019-01-22

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「DOWNTOWN38」用「即供」定「靈活付款」好?

新地2019年第一炮,截擊市建局「煥然懿居」推出馬頭角「DOWNTOWN 38」,首批50伙,即供均價17287元呎,究竟可否預先搶走「煥然懿居」準買家?

以「煥然懿居」一人申請門檻計,月入下限28,001元。若將總資產128萬元全數作首期上會,六成按揭、供款年期30年推算,最高可負擔樓價僅320萬元,而「DOWNTOWN 38」一房折實最平也要495萬,意味很難搶截「煥然懿居」單身客。

但家庭客除外,只因以同一計算基礎,「煥然懿居」家庭客最高可負擔638萬。手持這個銀碼在「DOWNTOWN 38」可橫掃所有一房戶。當然二人家庭住一房是否足夠,就要閣下自行衡量。

今次「DOWNTOWN 38」推出「即供」及「靈活付款」兩種方法。「即供」折扣額較「靈活付款」多2%。分別是「即供」僅得「備用二按」可選用,意即買家需先向銀行申請一按,餘額向發展商借二按,並需通過銀行加息三厘壓力測試。

至於「靈活付款」方法又如何?除了「備用二按」,還有「備用一按」可選擇,財務公司會要求買家提交「信貸報告」及「兩年稅單」作審批。但值得注意,價單有列明選用「備用一按」條款,會視乎「信貸報告」及「評估結果」而有出入。

到底「即供」或是「靈活付款」較吸引呢?我們以入場單位計一計。若選用「即供」方法,入場價496萬,準買家需付兩成首期99萬;反觀「靈活付款」入場價506萬,首期會輕度增加至101.2萬,後者實際僅多付2.2萬。

所以抵用與否,關鍵視乎往後「每月供款」以及「入息要求」,兩者差異有多大。

選用「即供」,60%一按留在傳統銀行承造,僅20%二按向發展商財務公司承造,息率首三年2.275厘。若一二按均採用25年期供款計,首三年月供17,470元。反觀,選用「靈活付款」則全期80%一按向發展商承造,首三年2.275厘下,首三年月供17,705元,後者僅多235元一個月。

但三年蜜月期過後,兩個計劃就有很明顯分別。因為息率劃一跳升至6.125厘,屆時「即供」買家一二按月供19,346元,而「靈活付款」則大升至25,384元,後者供款勁升31%。

雖然選用「即供」買家選用二按,需連同一按被銀行綑綁作壓力測試,但月入47,600元已夠過,反而「靈活付款」計劃的買家,若以供款佔入息一半去推算,則要有51,000元才可獲批貸款,較「即供」買家起碼多7%月入。

所以總括來說,除非有信心三年後可成功轉按,否則「靈活付款」計劃下的「備用一按」是先甜後苦的計劃,審批上也較「即供」計劃來得更苛刻。

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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