樓價會跌幾多? 跌市、調整、減價、低水… 識得分買筍盤話咁易!

2018-10-08 3,781


讀者來信

Anthony Sir你好,本人一直等待機會上車,可惜越等就越貴。早幾個月睇你篇文章,說「娥六招」初見成效,樓價有機會調整,當時我都唔係好信,俾篇文朋友睇,他們都說你…傻的嗎?他們都覺得樓價只升不會跌,說而家唔買,將來仲貴。點知唔夠幾個月,樓市氣氛真係逆轉,不得不佩服,好在冇聽朋友講,哈哈!你覺得今次跌市會跌幾多呢?作為新手想上車又應該如何部署呢?

回覆讀者來信

要評估跌幾多,要知道如何部署,先要識分…
跌市、調整、減價、低水…跌幅與策略都大不同!
正如早幾期專欄的預測,自從林鄭推出「娥六招」之後,居二市場首當其衝,部份未補地價的取屋、公屋率先出現減價成交。
久旱逢甘露!過去一年多,日日夜夜都充斥着破頂、創新高新聞,睇到人麻目,難得出現減價新聞!再配合貿易戰、股市下跌、人民幣下跌、加息等等因素,市場氣氛終於逆轉。

跌市

所謂跌市,筆者經驗是…基本因素轉變,趨勢由升轉跌。
一直以來「磚頭」都被視為相對穩陣的資產,買錯了?買貴了?不要緊!大不了多持貨幾年,長遠來說,樓價還是會隨着社會經濟增長而上升,這是大趨勢。除非基本因素改變,例如1997年金融風暴,2008年金融海嘯等,實體經濟出現危機,趨勢才會扭轉。
換句話說,真正的跌市,與實體經濟掛鈎,經歷的時間會比較長,1997年至2003年一役,跌了好幾年,2008年一役,若非美國發明了量化寬鬆,相信有排捱,事實上歐美多國捱了很多年。
因此遇上真正跌市,策略上沒必要太心急!
變數太多,要摸底比較難!
應該留意實體經濟表現,最好可以分散資金,分段入市。
今次這一浪,基本因素沒有明顯轉壞,各經濟表現、就業等數據仍然向好,市場資金、貨幣供應仍然充裕,不似真正跌市。

調整

所謂調整,筆者理解為…升得太多,要回落至正常水平。
這去兩年,樓市可以形容為…升到你迷信!
無論政府推出甚麼政策,都會被解讀為「無用」,無論市場上有甚麼負面消息,都會被解讀為「無阻升勢」。你說的對!市民的心目中,樓價只會升不會跌,只要你一講個「跌」字,就會被千夫所指、萬人恥笑。上一篇文章刊出之後,不少朋友都嗤之以鼻…

筆者經歷過跌市,當然不會如此盲目!
無論經濟數據幾好,始終都有個價,樓價不斷上升,租金追不上,投資回報不斷下跌,直至一個位,回報低到唔買唔落手,就應該有合理調整。時間不會太長,回到合理水平就會止跌回升。
因此遇上真正跌市,策略上要進取一點!
由於大趨勢不變,有數據參考,較容易摸底!
應該憑經驗鎖定目標,鎖定入貨價,到價即出手。
2016年初的跌浪正是如此,很多學員都在這一浪買到超筍盤,其中有些個案已在【有樓萬事足】及筆者的著作中跟大家分享。今次這一浪,明顯過去兩年升得太多,若基本因素沒變,似調整多。至於跌幾多才合理,有機會在講座活動中再詳談。

減價

所謂「跌市」、「調整」是一個宏觀概念,整體市場氣氛轉差,各類型物業,包括高中低價樓,價格普遍下跌,樓價指數亦跟隨。
所謂「減價」其實是一個微觀概念,個別業主因為不同原因,願意減價,或以相對較「抵」價錢出售物業。
走在市場前線就知道:政策不變,難以出現大跌。
事實上,筆者已經多次發表文章,指出現時的升勢,最主要是因為政府政策失誤,自從推出「非首置15% 印花稅」惡法之後,手持多於一個物業的業主,個個都唔願賣樓,因為賣咗買唔番。全港各區都出現缺盤,上千伙的大型屋苑,鎖匙盤竟跌至個位一隻手數得晒,有些舊區甚至乎全區得幾條鎖匙,又如何大跌呢?

然而…沒有「跌市」,不代表沒有「減價」,但一閃即逝!
突如其來的政策,例如CY臨別炸彈「非首置15% 印花稅」推出後,有些業主看不透,急於放盤,相反筆者與學員就封盤,哈哈!當時樓價短暫下跌幾星期,然後瘋狂上升,就是這種情況。又例如市場突如其來的負面消息,或者個別業主等錢洗等等。
因此遇上減價,策略上要以快打慢!
由於只是個別業主願意減價,筍盤一閃即逝,要快!
如何做到以快打慢?要講經驗、技術,講座活動再分享。

低水

所謂「低水」其實是一個比較概念。
每個單位條件不一,售價亦有高有低,亦由於資訊不流通,有業主唔知價,例如單位值600萬,你以550萬買到,就是低水。
今天市旺,個個業主求新高,低水盤較少。2016年初市差,業主爭相求售,低水盤較多。因為這是相對性的,必定會有。又例如去年筆者買入的一個單位,呎價大約1.6萬,筆者評估這個地段、這個質素最少應該值2萬,只是業主們未看到潛力而已。短短半年間同類單位已經升到2.2萬了!等跌?點知等到幾時?

散戶時時刻刻期望出現「跌市」,但真正跌的時候又唔敢買。
專業投資者不望「跌市」,有「減價」、「低水」就會考慮。
經常有朋友問,現在是否買樓時機?
是的!現在的確是買樓時機!
然而不是叫大家明天就衝出去買!
筆者的理念是,絕不高追!有水位先買!…隨時準備一、兩注資金,有平就買,冇平就繼續剝花生!
記住!跌市、調整、減價、低水…是不同概念!
作為專業投資者一定要識分,若跟一般人一樣混淆不清,點買到筍盤?當然搵「減價」、「低水盤」有很多技術,有機會再分享。

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