究竟做劏房定學生宿舍去double租金?

作者:諗Sir

2019-08-03 531


諗sir你好我已經報左今個月的101同003,就黎同你見到面但因為有一些急切問題想先問,希望回覆。

本人有意買劏房收租增加現金流,近排見到有個大角咀低層有平台劏左3個收到22000租,45年樓但有orders可能做唔足8成,售價傾到460請問值唔值得買?估價494萬

如果做得6成要拎200萬出黎做好似唔值得加上怕難脫手
做8成的話有按揭轉介公司說可能只做25年,計埋管理費月供都要15000,只有22000租金只有7000現金流值得買嗎?

如果現金只有250萬的情況下應該買劏房還是學諗sir做發做一個學校宿舍?

祝諗sir同所有同事身體健康生意興隆
我留位編號TELY57TELY58,電話66xx-xxxx

ANSWER:
劏左既樓有些係過唔到銀行驗樓,上唔到會既。有些就好有機會避到驗樓,值得一博既。另外有些銀行內的人,勤做驗樓既。亦有些銀行既人,懶做驗樓既。大家咁醒,當然明白搵間有機會避到加懶既銀行黎做按揭,最對投資人有利啦。當然這些知識擺到明唔係免費,你要知可抽時間黎筆者買樓班、亦可以大熱天時自己去每間銀行試下問。

上星期六完左買樓班,竟然落堂有位女仕黎問保險。好啦筆者一向好很nice,照答。佢話驚自己死左份按揭無人還會累左仔女,問呢類保險應該點買。筆者求其搵個app整個網上定期壽險報價比佢睇,入埋佢年齡同保額,佢睇完個價先知而家年供50000保險,簡直係貴到不能形容%y&*!#@…臨尾都補返句:「上你諗sir堂確實學到野,有價值。」

買樓咪買到坐監

當然我地要尊重唔同人既諗法,筆者唔會亦唔需要逼你認同。反正你想免費理財,匯豐、中原同友邦都歡迎你。答完女仕,又有位哥哥仔買樓時,被某人呃左食「假交吉」。呢個「桔」既食法,係買樓臨約寫交吉,同時哥哥他要另簽協議說明已知內有租客,可能要收樓後3-4個月先搬走,交唔到吉都唔會追究業主咁話。聽到呢度,筆者就知唔可唔救,夠鐘前去唔切車場,唯有叫同事拎車先。

我地先唔好討論此agent是否專業失德。就當同學係諗sir面前指住經紀張卡片,就當地監局既panel汪總下次同筆者錄野時問起,筆者呢d衰人係無著數之下係唔會舉報既。只好怪哥哥仔「技不如人」。最大問題是業主係此個案獲了制高點可隨時開炮,隊佢作虛假陳述,嚴重既要坐監,亦先講不少人有近同情況最尾和平同業主成功交易。那究竟仲go唔go? 筆者已向哥哥仔分析。總之咪搞到新樓買左,監又判埋,到時去邊面住先有選擇困難…

有order既樓未必表示成交唔到,但有order與否好少影響按揭成數,而是影響能否批出此基本問題。例如有屋宇署的order,若然小僭建銀行有可能在客應承「要拆會即拆、而家先唔拆」的條件下比你批到。但如果order係嚴重到業主生意失敗被人告緊,法庭落charge凍結佢資產個類,你就九成唔使諗。但冇charge高成數一些而有charge就做唔到八成,這些創意野筆者未聽過,或者本人見識少。要更準可付款請教律師。

其實係平台既劏,一般唔會博。總之係路邊望上去都觀察到既僭建,還是不要攪上身。至於一旦攪到你,先會由屋宇署委託的承辦商貼你問口紙仔,叫你回應話佢想入屋睇。那下步應如何?梗係下回分解。

學生宿舍

最後如有250萬,又或不論任何budget,你要知大兩房、三房或四房有些開則做學生宿舍都很合。先講一房唔使諗、將軍澳或者啟德又或港島東那些都唔好諗。學生宿舍其實是木間房,亦唔一定係學生住,不少女生想搬出黎住亦會同朋友左邊右邊各租一間。例如一間三房單位,佢只要將廳一開二,連埋房三間就已做到一屋5房,每間房收7千,那你知三房租金可提升至35k/月了。當然有些屋苑的單位可間上下隔,每床位5千,即一間房成1萬,會令租金更能提升。另外有些屋苑更受歡迎,我們在買樓003會講原因。如有興趣,可自行做或003學生可跟買樓易公司由搵樓到裝修至搵租客都可助你完成。木間屋等於在屋內起櫃,不涉及建築物條例。

至於劏房,如用磚間房,又無向屋宇署入則,很大機會違反建築物條例,被發現會被訂契。誠然而家同學都係做學生宿舍多,因為學生宿舍之裝修費便宜很多,有機會五位數字都搵掂,但收租double!