2020-11-20

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【理財個案分析】40歲無伴無積蓄如何買三間樓反勝?

諗 Sir 你好,

本人從上個月開始到現在,已經拜讀過了諗Sir的4本佳作,真有相篷恨晚的感覺。本人今年44歲,單身,與父母同租住公屋,父母已退休,靠本人及哥哥生活費過活(哥哥已婚搬出)。本人沒有女朋友,因自知自身條件不好,我諗將來也不會有。現打算為退休作準備,有以下問題,盼望諗Sir能抽出寶貴的時間,作出指導及給與意見,衷心感激!

本人月入 $43,000,持有股票15萬, REITs 40萬, 現金 10萬,能每月儲3萬。有以下退休方案:

1) 把股票,REITs儘賣作首期,現在買一個一房3-4百尺,3-4百萬的單位自住,到65歲退休把單位租出,用租金供餘下樓按欠款,餘下的錢+(每月儲蓄-供款後投入債基&REITs產出的利息),用來作低生活消費國家的生活費(e.g. 馬來西亞,泰國,大陸)。

2) 用現在租住的公屋綠表抽居屋,扣除首期,裝修,餘下的錢買債基&REITs 收息。等待私樓樓價大跌時再買一個3-4百尺一房單位收租。

3) 不買任何樓,退休後繼續租住現在的公屋,把每月的儲蓄投放債基+REITs 滾存,越滾越大,直至能支付本人退休需要。

(因如果買樓供30年也要供到74歲,風險很大。根據本人現在44歲的情況,有上不到會被殺訂的危機,一鋪清袋的可能)。

希望諗Sir大大能指點迷棕,祝生意蒸蒸日上,越做越大。

更多文章:150萬收息四個方法

ANSWER:

星期一篇文講30歲出頭月入三十萬人仕理財,有人暗地裡鬧,亦有讀者私下比意見我可否咪咁離地。well,今日整篇「人生失敗組」吧~

先講諗sir對於讀者能月儲三萬,而今時只得50萬唔夠資產感質疑,現時儲蓄只等於17個月儲蓄唔夠仲要做左成廿年野? 諗sir認為讀者在思想,及實行上都有些改進空間。

看得出讀者已盡力寫作,有冇報課程無所謂,最緊要看得出佢心意。從運用四字成語如「指點迷棕」、「相篷恨晚」此類佳作,看得出佢正站在改善自己的第一步,最緊要下次佢咪祝諗sir業務「精精日上」就是了。當然43k月入係香港絕對唔差,唔使好似阿源咁認為自己將來也不會有女朋友。佢只係被一些錯思想誤一生,有時諗野諗錯,後果可以好嚴重。Margaret Thatcher有言:「思想影響行為,行為決定習慣,習慣改寫命運。」

思想

到44歲仲諗樓市跌先去買樓,真係希望佢咪再成日睇討論區啦。討論區內有標準答案,但唔係精準答案。你或者黎睇下諗sir個傻仔寫乜都係想知下有咩「勁既view」,然而諗sir確實唔係點睇討論區,亦唔點睇香港新聞,做少人做的事,才有今時唔同結果。香港有約800萬人,120萬間私樓,70萬公屋,40萬居屋,而業主只係幾十萬個,計勞動人口算業主都係少數。而永遠等政府保就業計劃派錢救都係大多數,你想企邊面?

更何況,日日估升跌去賺係好玩,不過冇累積性。供滿一間樓,做盤大生意,都靠累積性。下圖是日本鬼子說的,不過道理是屬於全世界的。你每月供少少每日做野比力些少,5年過來差異好大。相反如果你研究都無只係睇報紙買個NUMBER靠股票賺,此行為沒累積性,你睇讀者買股買到44歲既迷失人生咁。43k月入都只係行屍走肉幾十萬傍身,大家就知條路要點行。

由於股市之波動大,月供資金入股票同買股要趁平的理念相反。買股就要從股票盈利未被人發現時開始,一旦錄盈利股價就會暴漲(除非有人唔想賺),那既然係咁,為何要月供股? 不如趁早買入等收成,或者索性hit-and-run啦。

更多文章:35歲雙租族、5萬月入,賣唔賣青衣樓?

要靠實行去學習

問個正派的經紀,或者行落鋪睇樓再問多幾個,佢就知綠表上會近乎零失敗。其實佢屋企已比了張皇牌(公屋)比佢,絕不要怪自己起手level低。只消讀者隊間公屋出黎綠表買間三房居屋,首先綠表上只5%首期,仲要行綠表銀行唔使壓測之餘更手鬆好多,成功之機會達99%。但請留意世上是沒100%保證的,你唔試樣樣要保證每事做之前問定可以賺幾多,呢類人老板最討厭,財神只會遠離你。

400幾萬未補價三房只需廿萬首期,同父母一齊住三房提供空間不少,係玄關開埋兩個門分開入都仲得呀! 現實力不夠唔好夾硬買私樓一房,加上一房被酒店大量供應拉低租金,此為正解。

展望

居屋用老媽名,入手只用十幾廿萬首期已完成一間。裝修當年諗sir裝修間三房,只需用市面1/3價錢,我明這已是十年幾前的事,不過裝修平貴及好唔好從來都係睇你同師傅是否熟,不建議你只從討論區既料去搵及挑戰師傅,咁只令佢去加你Premium當補飛。

自己43k人工借貸力為(43000/10000)*50%*2.59 = 556萬。換完居屋再等兩年儲下錢,扣返第一間樓的首期自己買第二間之前,都有近100萬係物。那只要佢選些400萬附近的舊屋苑兩房,又可九成上會入手問題不大,預50萬資金可以。

第三間樓如已婚用老婆名都可九成上會,未婚那就要買新樓了。當然買新樓完成第三宅有點夾硬,佢當時實力唔夠咪唔好買,有實力就做。三間樓幾年內買哂都得,攤長50歲前完成亦夠佢做多5-6年野有樓收租泰國過活。如何佢早10年前有此思想,而家移民埋烏克蘭啦!

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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