2019-01-15

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決戰觀塘

讀者來信

Anthony Sir你好,最近大家都很留意觀塘,新樓睇過,但銀碼比較大,超出預算,如果想在觀塘其他地方尋寶,買低水二手樓,可以享有重建的優勢,同樣又不用花太多錢,有可能嗎?之前睇你的書知道你們早就進軍東九龍,好準啊!當年為甚麼睇中?現在還值得追嗎?觀塘有冇一些啱我們小投資者的細價樓?在哪裏呢?

回覆讀者來信

是的,九龍東我們很熟悉了…

筆者與學員們早於2010年就開始大舉進擊東九龍了,當時樓價仍然很便宜,政府CBD 2計劃仍未出台,見啟德機場一直荒廢,覺得必有可為,於是就放膽入市,我們首先買的是九龍灣三寶,即德福、淘大、得寶,後來政府公佈起動東九龍,樓價倍翻又倍翻!大家都賺了不少!問題是…熱門屋苑已經貴了很多,如果想再買,應該買甚麼呢?那時候我們看到了機會,觀塘重建!大約2015年開始,那時候裕民坊的鐵皮屋開始清拆,重建計劃第一期觀月樺峯開始入伙,筆者與學員們轉戰觀塘,趁重建新聞未炒熱,率先入市。

觀塘重建計劃有幾個階段…

首階段是當年的月華街巴士總站,即是現在的觀月樺峯。次階段是當年的裕民坊,即現在的凱滙。第三階階段是現在凱滙對面的舊樓群,包括當地陪伴當地居民多年的麥當奴及恆生等,亦即是展銷廳模型所見的大型商場及商業大樓。重建計劃啟動前,裕民坊是觀塘的正核心位置,有很多舊樓,有巴士站、小巴站,鐵皮屋群是平價市場,有很多餐廳食肆、戲院K場、零售熱店,人來人往。

除了裕民坊,觀塘還有甚麼地方值得留意?

自從裕民坊清拆,半個觀塘消失了,觀塘人到哪裏呢?

其中一個熱點是觀塘與牛頭角之間,其中馬蹄徑一帶。

有不少細價樓,單位面積比較細,所以總價比較便宜,都是單幢樓,比較出名的有麗裕、寶峰、寶恩、琼林等,不少同學早幾年樓市調整的時候入市,升值不少。比較具規模的小屋苑是裕民中心,呎價不算貴,但因為面積較大,總價也比較高。吃呢?走過對面馬路,牛頭角道、宜安街、恆安街等都有不少美食。

另一個人流比較集中的地方,是物華街一帶。

物華街是其中一條主街,很多金舖、化妝品店、藥房等都在這裡,最近由於有凱滙登場,各大地產代理亦搶點。再往上走,後面的瑞和街是街市,人流超旺,然而這個範圍以四、五十年以上的舊樓、唐樓為主,是基層市民聚居的地方,是低消費區,買平樓沒問題,但期待轉型升值,相信要等一段比較長的時間。

比較優質的居住地段,首選月華街及半山一帶。

月華街呈馬碲型,是觀塘傳統的高尚住宅區,雖然樓齡普遍較舊,但質素明顯較高,大樓樓下會有位,論地段旺中帶靜,環境不俗。近年興建了電梯,直接落到港鐵站,方便了很多。

再往半山方向走,開始遠離繁囂,牛頭角方向,可以留意功樂道、康利道一帶,環境優越。至於觀塘方向,可以留意曉光街一帶,即曉麗苑附近,環境同樣不俗,但價錢便宜很多,生活起居亦方便,可以到曉麗苑的小商場,或者沿扶手電梯到秀茂坪廣場。去年那裡有一幅地王,呎價高達1.2萬,相信將來會有一番新氣象。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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