2018-10-05

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講做好投資要考慮的三點

諗Sir:

你好。本人最近拜讀閣下的博客文章和著作,非常認同閣下的投資理念。有感人到中年,開始思考如何為退休生活作準備。然而,我對投資一竅不通,亦行了不少冤枉路,故希望向閣下請教,不勝感激。

本人與太太的背景如下:
年齡:我(40)/ 太太(31)
職業:皆為公務員(需供MPF,沒有長俸)
月薪:我(約8萬)/ 太太(約6萬),合共約14萬
物業每月租金收入:1萬
家庭每月總支出:約8萬[已包括償還樓按(約17k)、住所租金(約14k)及其他家庭開支]
家庭每月可儲蓄數目:約6萬

退休願景:
希望到台灣/ 馬拉西亞/ 泰國生活,並以所持投資/ 物業產生的現金作生活費

資產/負債:
1. 灣仔舊樓(2018年1月買入,現市值約590萬,尚欠貸款440萬)
2. 現金:20萬(HKD)
3. 定期:25萬(RMB),60萬(HKD)

問題:
1. 基於現金流不多,如我借稅貸(因相對低息),作投資之用,閣下認為是否明智?
2. 我現正考慮購入吉隆坡物業(近雙子塔),作長遠收租/ 搏升值(包括樓價/ 滙率)之用,閣下認為是否明智?

ANSWER:

呢個個案有兩大矛盾位,第一是聲稱月儲六萬的人到40歲儲蓄只得100萬顯得過少儲蓄? 100萬只係佢15個月所儲,而讀者打工應已超過15年。就當計埋佢2018年初用了590-440=150萬首期買樓,100萬儲蓄仍是少。

第二是灣仔樓死得不明不白,收租只1萬,月供要17K,即係比左150萬首期出去仲要負7千現金流一個月。你將150萬求其拎去買債基收息又或只做定期,都有7千月利息了(債基)。現金流產出效率是負數。

講講做好投資要考慮3點:

1. 計出現金流產出效率,令每一蚊用得更有效率

比如有個人揸住市值800萬樓而收租21000,欠銀行500萬要月供18K,現金流產出效率是(21K-18K)*12 / (800-500)萬 = 1.2%。有個人揸住440呎實用面積去劏開四房劏房收租22K(即每間收$5500租),物業市值480萬而首期付了20%偷偷去出租,月供14K,現金流產出效率是(22K-14K)*12/96萬 = 10%。至於債基投入100萬收租12%,即一個月收息10K,現金流產出效率是12%。

2. 計出MAX DRAWDOWN值,量度持貨力

投資人就是要合法去增加現金流效率,同時計著手持投資物的價格波幅,同時將過往的MAX DRAWDOWN值同自己手上現金對比,知道一旦出現價格大跌自己能否守得住。下圖展示過去5年(2012-2017),不同資產類型的MAX DRAWDOWN值。commodities最大,有成近40%,REITs可以有20%,美股暫時冇事,只16%。不過筆者建議大家睇2007-2017的MAX DRAWDOWN值會更有代表性。在免費文章我們卮簡單談一下方向。

3. 了解所享的權利水平

此為最後或亦是最重要一點,就係明白你對所購入投資物之權利水平(或控有權)。係香港買屋,你是有排外的管有權的(Exclusive right),但受地契條款所限,即係大部份到到2047。係酒店租房住,你的權利水平就低了,只有享用權(access right)而沒有管有權(例如決定什麼人可進入你酒店間房)。

又利如係英國買樓,有部份是freehold即係成999年地權的,但有些是leasehold的,不過不少都有100-200年,即係英國政權在,你有過百年之管有權。投資股票係夾份投資一項生意,如果你唔係大股東,你權利極少。投資雷曼出的股票/債券票據要信得過雷曼,佢出事時你可能會total loss。

講返讀者,如讀者借稅貸,稅貸特質是要1-2年內還完。私人貸款可以長至5-7年還完都可以。咁讀者如借40萬稅貸攤兩年還,當2%年息,月供17k。40萬當投資收息101的E餐收息15%,即月收5千而稅貸月供17K,即此投資案是負11K現金流,又係一個差勁的投資案。

當讀者改用低息循環貸款,又係2%息。100萬只供息不過本年供20000息(即月供$1666),100萬買債基收15%年息即月收$12500。第一關正現金流過到,因12500-1600 = +10900正現金流。但如債基買入後價跌30%引致CALL LOAN,雖機會少唔係話無可能,呁咁讀者補返30%現金去停止margin call到底夠錢嗎? 按本案讀者現金約100萬,計出佢做100萬債基是夠錢補的,但250萬債基需超過80萬現金,讀者唔夠了。所以活用上述三點,計出什麼投資應做唔應做。

有關在吉隆坡買樓,你需要留意1963-65年新加坡的獨立史。新加坡曾歸入馬來西亞,令Malaya改名為Malaysia,及後因馬拉人同華人於兩年間大打出手而新加坡被逐出馬來亞盟。故筆者如要將總資金的超過10%擺係呢個地方,將會考慮我的RIGHTs會否被侵吞。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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