好似上錯車,點算?

2018-06-15 2,143

本人現年30,月入剛升至約$22,000, 未婚妻同年, 空姐, 平均基本月入約$18000
本人名下已持有一間土瓜灣唐一樓50%業權(已完供), (家庭原因短期內不可除名及不可動用)
2017年尾以約430萬買入一個愉景灣一房單位自住(約440尺), 用了未婚妻首置名額並以我為擔保人, 按揭借了約360萬
現時該單位銀行估價約450萬,兩人現金只剩20萬, 樓按月供約13500, 扣除基本開支及供養父母等, 每月只可儲約 $12000
當時想法只是買樓自住,忽略了及後的理財需要,請問以目前狀況該如何準備下一步,達成一生三宅的目標?
萬分感激!
順祝諗Sir身體健康!
未婚夫上

ANSWER:

判別是否上錯車,就應先問自己理財投資為了什麼? 同自己強弱項是什麼? 筆者認為人擁三住大致無憂之看法,是夫婦退休後能有一宅自住而每人各有一宅收租,租金隨通賬而升跌能為退休洗費作出最佳支持。當然如再有能力,能將資產分配到海外是更佳選項。選擇買樓是因為可抵押樓去先借一大舊錢而讓通賬去貶走原本覺得難還既按揭,即係20年後什麼月供15K,已不是什麼一回事,但租就可隨通賬上升及樓供斷後租全是業主的。不厭其煩將上述再講係因為太多香港人被人灌輸賺錢概念,認為要低買高竹先至醒,其實不斷出消息談高說但只屬銷售把戲,投資路與工作路其中相同的是: 堅持初心的人總能獲得「勝利」。樓在貨幣濫發時代應揸才有利,短線操作不宜。

至於讀者,上年2017年尾借360萬按揭買440萬樓,即首期付80萬,後剩現金20萬,即兩人在29歲夾埋儲到100萬,看法是中規中矩。可惜是收入同「三宅」組比仍是較低,若倆人工資維持在現水平,能否買樓三住大致可計出黎:

兩人借貸力為(22000+18000)/100*2.59 = 520萬

現已用掉360萬

假設讀者土瓜灣唐樓50%業權值200萬

即總購買力520+200=720現已用了360/720 = 剛好50%

就當讀者他日真係賣埋唐樓50%業權比自己買第二宅,人工不繳下只可借520-360 = 160萬,而首期能付多少看唐樓賣到幾錢。若未來幾年樓價不跌,200萬首期+160萬借貸即360萬預算,係香港買樓就當入手都只可買很細的。當然樓價或會下調,不過手揸360萬預算連買第二宅都有困難,莫講買第三宅了。故讀者強人係後生,儲蓄力正常,而弱點是借貸力低。

對應讀者,如未來加人工唔快,就要而家打算點開拓收入來源,收入增加才可倍大資產解困。至於出入股市炒賣能長勝者少,平民買股由100蚊炒至1000萬,就當做到倍計一步,往往都因自我膨漲而將錢輸番係股市。常言賺錢難,但發達之後唔財大氣粗做持謙卑既心更難。所以都係個句,只保持20-30%資金投入股市就夠。50萬本拎40萬收息而10萬炒股,就當10萬炒股錢輸哂,40萬收10%息兩年都大概已cover到之前錯失。

留意人唔可以打兩份工只屬公司規定,稅局及銀行係容許借款人擁幾份職業的,講者可利用網上銷售,或一門直實存在的生意出糧比自己令借貸力上升變相更易買樓。先留意用自己名去開公司再開銀行戶口比自己,而該公司無商業活動的話,銀行有理據懷疑你開間公司屬存心騙貸,後果嚴重,故作此法前要學好「借貸力由無變有」所提及三點:

搵咩人開公司最好?
開公司銀行戶口點做較好
如何容易令公司「有活動」及令人信服?

做好儲錢,閒錢大部份作收息而少部份買股,實實在在令自己儲蓄水平增加及先擁二宅,買股實在唔使急仲有成世人時間。