家庭置業前必先釐清的4大觀點

來到了第二篇,正式進入到家庭理財的主題。當然,家庭理財,首先要探討的其中一個重中之重,當然是買樓。人身所經歷的的幾大事情,不外乎讀書、工作、結婚、買樓、生小孩、退休。所以,買樓可以說是人生六大決定之一。

當然,很多人首次買樓前,都會有一個疑問,到底應該買在那裡,買一房、兩房還是買三房。到底買離工作近一點,還是遠一點。這些問題,相信如果有買過樓的家庭,一定曾經掙扎過。有些人會從家庭條件,願意花在上班通勤時間這兩點去考慮。這些考慮,很多時候是因為他們把第一次買的物業,當作是住一輩子。但以過去20年香港人平均在一個自置物業住上的時間來看,平均大概不會超過十年。這代表其實當你買入第一個物業的時候,實際住上的時間可能沒有你想像中的那麼久。同時,很多人把買樓的功能搞混亂,把投資和自住需求硬要綁在一起,結果一邊希望要買市中心位置好有升值潛力作投資,另一邊卻喊連自住也沒有能力上車。

首先,我希望糾正一個觀念,雖然長遠樓價是向上,但相對短期樓價還是有波幅的,不要以為買一個單位或物業回來,幾年後出售一定穩賺不賠。第二,買樓的大前題是要搞清楚投資還是自住。投資看租金回報和好不好出租,有沒有升值潛力。自住反而更多看對生活品質的要求,家庭整體的理財需要。舉例說若是自住,除了看看首期能不能給,供款能力以外,還要看看家庭有沒有其他需求,例如有沒有打算另外存一筆錢應急用,或是存一筆錢作為未來買第二個物業用,又或是要不要和父母比較近。這些都會對自住有影響。第三,以一般家庭可能一生只能買一個物業至最多三個物業來看,以年輕時增加上班通勤時間,換取更大可能性買入第二個物業,從理財觀念上來看更合適。

除此之外,自住的單位,從理財的觀念上更多是屬於消費類別,每個月的管理費,差餉等都是消費。難聽點說,如果你只有一個物業,就算物業升值都與你無關,除非你打算放了現在的物業去租樓,或是搬到更偏遠的地方。但當你有兩個物業在手時,玩法不一樣,物業大幅升值時,可以放了其中一個,還能留下自住的。所以,增加上班通勤時間,換取更便宜的第一個物業樓價,增加存款儲蓄為買入第二個物業,增加未來的現金流,做法比只持有一個物業靈活。除非你收入很高,家庭負擔很少,那是另類。而且以香港的交通網絡來說,大部份地方都一小時內能到,所增加的通勤時間不一定很多,但樓價可能有很大差距。例如住太古城的,和住元朗的比,去中環一趟每天通勤時間再多相差也不會多過30分鐘。但住元朗所省下的首期款,以及每月省下的供款,卻可以令你更有機會買入第二個物業。因此,從家庭理財的觀點,更應該考慮自身的能加和需求,以至未來是否有打算靠做包租公去養老。

當然,最後一點就是,不要以為自住的物業一定住一輩子。當家庭條件好時,其實以樓換樓的方式,細屋換大屋的方式,也大有人在。所以,第一個物業如果需要住進去,應該放更多心思在如何找好的居住條件,住的舒服,生活得開心,人比較正面,生活壓力減少,工作上自然更順利。投資的話,可以留待第二個物業,或換樓時再去想。

以上簡單介紹了年青家庭買樓的一些觀點。下一篇將會介紹買樓和租樓的考慮,以至如何儲首期等。


藍梓健

物業投資人,分別在全球多個國家及地區,包括美國、中國、日本、英國、澳洲及台灣持有物業,以投資物業為興趣。現時為一家養老地產基金CEO,並在多國有自己的團隊管理自己的物業。


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