我買房地產的四個小哲學

2018-07-12 5,243

住屋是每個家庭都必需面對的問題,買或不買都是重大決定,今次筆者會分享過去10年的投資樓市的心得,簡單兩招判定樓市溫度,以及個人心路歷程,包括自己覺得最錯、最後悔的的決定。

買樓是重大決定,但做錯決定就損失慘重,今日就想和大家分享筆者過去10多年投資房地產的四個哲學:

一:看週期
買樓其實就睇一點-週期,但好多人被價格急升或急跌影響了判斷,以致做錯決定。近幾年樓價爆升,幾年前300萬盤轉眼就變400萬 (現在連400萬都幾近絕跡)。好誇張好不合理?筆者認同的,但基本面沒改變的話升多急都會繼續升,不能因為升得急就當成是泡沬。反過來熊市時, 2008年全球股市及房地產都跌得很慘 ,2009年農曆新年時,筆者跟其中一個朋友說「如果自住,不如買吧」。而他的答案是「我看樣子,還會繼續跌」。 「升得急就會爆,跌得急就會繼續跌」,這是很多人的盲點,事實上急升或急跌不是重點,週期才是!應集中在經濟數據、人口增長、供應量等基本原因去分析,去找週期,而不是憑感覺。

二:看政策
牛市時,政策一定緊縮,限按揭成數、加印花稅等,無所不用其極去壓抑需求。相反熊市則會放寬,如果下次熊市來的時候,筆者敢寫包單,按揭成數一定會放寬,不是九成也會有七成。而當大家覺得鬆無可鬆,政府再沒有條件和子彈去救市時,便會迎來最後一個熊三的下跌。回顧一下2008年,當時不單放寬青年人計劃、又放寬九成按揭,九成半也可以有保險,直到2009年農曆新年就見底。相反你見到緊縮政策,要記住一點「緊縮政策是不會令到市場死亡!」,因為政策行後於市場,全球沒有一個政府會在沒有數據出現的情況下,預先做任何事。明白之後,我們就可以大概知道週期,「連政府也收緊,即是牛市了。連政府也放鬆,即是熊市了」。

三:忌貪平
房地產跟股票一樣,要找有升值潛力的,但很多人都犯一個錯:「貪平」!見到核心區太貴,於是便買附近平一點的地方,大家有沒有想過一街之隔便是兩個光景?看一下九龍站相隔一條街的佐敦,樓價已經完全是另一個景況。十多年前筆者剛離開債務的泥濘,可勉強上車的時候都有糾結。當時預算大概一百六十多萬(最多)。經紀給了兩個單位,一個合符預算,但一下樓立刻是街市,然後另外單位一個下樓是花園,然後有一道閘門才到街市,叫價190多萬。最後忍痛買了190萬的,幾年下來這個單位已經六百多萬,而原本160萬的單位就500多萬,相差近100萬,升值能力完全不同。如果質素有明顯差距,能力所及就盡量選質素較好的盤,自住開心一點,升值能力又好一點。

第四:延後享受
過去筆者一直是將最優質的物業自用,但到三十歲以後就開始將漂亮的單位出租,自己住的反而比較簡陋,為的就是增加現金流,儲子彈。頭幾年實行時,會覺得很對不起老婆、子女。想深一層,如果不儲子彈,就算住到豪宅,一生人可能只能供一間或最多兩間。相反如能忍辱負重,延後享受,可以在四十歲、五十歲,一次過報仇,而且是複式的報仇。辛苦十多年,之後一次過要回來,何樂而不為?

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