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越聽越心寒：回唔回本唔重要最重要買家買得開心 [複製鏈接]

櫺囹桼

翡翠宮

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發表於 24-9-24 07:31 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

本帖最後由櫺囹桼於 24-9-24 07:32 編輯

市場預期減息有利樓市，但現實是不少發展商都趁氣氛好轉速速散貨，更有發展商突然表示「回唔回本唔重要，最重要買家買得開心」，引來網民熱議，明言「佢咁講仲驚」；而美國減息後，先後有發展商透過低價賣樓及冷待投標，來為樓市投下心中的一票。

灣仔新盤售價睇齊同區二手灣仔活道現樓新盤「One Wood Road」上週公佈2號價單，折實平均呎價約24,807元，樓盤位處東方188商場及集城中心斜對面，生活配套完善，但其售價堪比同區二手樓，可見發展商去貨意欲甚強，例如毗鄰莊士敦道壹嘉一個300多平方呎的開放式單位，近日以800萬元售出，呎價25,316元；而位處灣仔地鐵站旁的囍匯一個400多方呎的單位，以呎價為23,666元售出，與2.4萬元呎價的OneWood Road比較，猶如用二手呎價豪住全新樓。

發展商：回唔回本唔重要不過樓盤最引起話題是發展商盈信控股的代表游國輝，指首批單位一定蝕本，「好震撼」、「賣大包」，更豪言「回唔回本唔重要，最重要買家買得開心、住得開心」，旋即引來網民熱議，有人認為「佢咁講仲驚」，指他就像銷售瑞士山區肺，「賺夠啦，都想畀啲人賺」，更有人揚言這是香港三大奇跡之一「地產佬同你講『賺錢唔緊要』」，足證市民看到新盤越平越驚，心情相當矛盾。美國減息發展商即低價推盤至於One Wood Road是否一定蝕，我們試試推算它的建築成本。根據資料，發展商於2018年在拍賣場上以底價4.85億元投得地皮，可建樓面約4萬方呎，每方呎地價成本約為1.16萬元；另據英國建築顧問公司Turner & Townsend今年的預測，香港每平方米建築成本為4,500美元，折合每方呎為3,262港元，因此粗略估計One Wood Road每方呎地價及建築成本合共為14,862元，與目前24,807元有一定距離，當然這個推算只能作參考之用，實際成本視乎樓宇用料。

不過網民的憂慮亦不無道理，美國減息未及24小時，英皇國際（0163.HK）旗下跑馬地One Jardine's Lookout已搶先行家推盤，首批折實均價17,904元，平過同區一手貨尾兩成，最平231方呎單位僅415.8萬元，更接近禮頓山車位價！東半山區對上一個新盤平均呎價低於2萬元的要追溯至2011年的紀雲峰，當時呎價約1.9萬元，或許如同發展商所言，這次推售屬「明升價」，料可一Q清枱。減息樓價升？

市場看法分歧之前市場吹風「疫後升」、「開關升」、「撤辣升」，但樓價並未如願上升。據中原城市領先指數，自2023年2月與內地開關以來，樓價已下跌15%，今年二月撤辣至今樓價跌6%；至於是受到「樓淡」放負攻擊，還是樓價真的會「減息升」？市場人士亦意見分歧，當中摩根士丹利報告指隨著本港按息下調，在用家、投資客和內地的人才流入，預期明年樓價將回升5%；不過仲量聯行看得較淡，認為息口只是影響樓市其中一個因素，現時經濟仍然疲弱，發展商會趁好消息「排山倒海」地推盤，競爭加劇下新盤訂價會較保守，認為樓市壓力依然存在，因此維持今年樓價會下跌的預期。九龍城地皮僅長實入標講多無謂，真金白銀最實際，減息後第一幅截標地皮反應超冷淡，週五截標的九龍城啟德道地皮僅接獲長實一份標書，回顧長實無寶不落的作風，相信投標價會「貼近現實」。

該地盤面積約6,106平方米，總樓面面積約48,168平方米，住宅樓面面積佔約40,140平方米，市場估值18億至21億元，即相當於每呎樓面地價約3,600元至4,200元。目前未知地皮會否流標收場，但肯定的是兩年前土瓜灣舊樓每方呎1.8萬元收購價勢成絕響，政府庫房亦繼續空虛。