抽唔抽睿富(REIT)
睿富今招股 每手5454元
【明報專訊】以北京寫字樓及商場佳程廣場為唯一資產的房地產投資信託基金(REIT)——睿富中國商業房地產(0625，下稱睿富)，今日起至本周四(14日)公開招股，每手入場費約5454元。這是繼2005年底越秀房託(0405)之後，本港第2隻以內地物業為資產的REIT，亦將成為本港第7隻REIT。
REIT對利息走勢較敏感，現時全球息口有上升壓力，美國10年期國庫債券孳息升越5厘，或影響REIT的吸引力。不過，睿富上市聯席帳簿管理人之一的匯豐環球投資股本市場聯席董事聶睿則指出，睿富的吸引力在於其資產是在內地，可提供人民幣升值的投資潛力，他認為，睿富所提供的回報率，對投資者有吸引力。
預測年回報5.9厘
睿富將發行約4.36億個基金單位，每單位定價介乎5元至5.4元，相當於今年預測年度化分配回報率的5.9厘至6.37厘，若以上限定價，則較完成全球發售後的每單位資產淨值(NAV) 有3.25％溢價；若以下限定價，則定價等於其NAV。
睿富總集資額最多為26.16億元，上市後負債比率為35％。
據睿富招股書的風險披露中指出，顧問公司萊坊估計，由於不少寫字樓為趕及在2008年奧運會前落成，今年北京甲級寫字樓新供應會達到244萬平方米的歷史新高，甲級寫字樓的空置率將達30％，預期未來兩來市場租金將分別下跌5％，而根據睿富的預測，若今年租金減少5％，則現定價的回報率將分別下降至5.37厘至5.8厘。
北京租金未來有下跌風險
睿富唯一資產是北京佳程廣場，樓面面積約140萬平方呎，目前出租率為94.2％，目前有85份租約，其中首十大租戶佔租金總收入的53.1％，今年將有會佔樓面面積4.4％的租約到期，明年、後年則分別會有26.5％樓面及36.4％樓面租約到期。
孩子需要鼓勵, 適當的稱讚和鼓勵, 會使他更努力去完成任務, 對自己更有自信. 在小朋友的學習過程中，父母的啟發與鼓勵是十分重要。
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