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子爵府

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發表於 07-6-13 13:29 |顯示全部帖子

西九文娛區倡樓高不逾百米



諮委會月底向特首交報告

【明報專訊】西九龍文娛藝術區核心文化藝術設施諮詢委員會於本月內將向特首提交最終報告,根據委員會轄下財務小組的報告指出,將來藝術區內的樓宇高度不得高於100米。以一層單位約3米高計算,即將來在藝術區的樓宇最高只有約30層,遠低於毗鄰樓高逾200米的豪宅「凱旋門」。另報告建議引入新的發展規範,訂明區內要有合共23公頃的休憩用地及廣場,較維園面積更大。

研究西九龍文娛藝術區融資方案的財務小組,昨日向立法會提交研究報告,指出將來藝術區的發展,將遵從規劃署在去年10月為處理「屏風效應」而建議的高度限制,即主水平基準以上50米至100米。

訂明要有23公頃休憩地

這項要求,較西九項目原本的發展建議邀請書所規定的高度限制嚴格。當年政府發出西九發展意向邀請時,並無就區內土地發展高度作出明確規劃,只說明在天篷之下,樓宇最高可達130米,天篷外的建築高度則沒有限制。因此,當年入標的發展商,都有提出在天篷外興建逾200米的高矗建築物,包括一幢全球最高的住宅。結果有關計劃被批評會在西九龍造成嚴重的屏風效應。

委員會又建議引入新發展規範,包括發展者須在區內提供一個面積達20公頃休憩用地(維園面積為17公頃)及一個3公頃的廣場,換言之,剩下用作發展物業的土地面積,只佔整個發展區的一半。按新規劃,區內土地總發展樓面為780萬平方呎,當中只限兩成為住宅。

倡賣地文化設施財務分開

財務安排方面,財務小組在詳細研究後認為,西九博物館、表演場地等文化設施不可能自給自足,計劃將出現很大赤字,難以吸引私營機構參與,故建議賣地和文化設施在財務上分開處理的非組合發展模式,全部由政府資助或付款,向私營機構分別批出建造合約和設施的營運、管理及保養合約。

根據財務小組聘請財務顧問的假設,西九項目中的音樂廳、劇院、M+館等,全部不能自給自足,其中M+第一期更估計只能收回17%營運成本,不過,顧問估計展覽中心和大型表演場地可以在營運上有盈餘。

財務小組認為,由於西九項目計劃將出現嚴重赤字,不能吸引市場上的機構,香港亦缺乏有相關文化管理經驗、有能力的私營機構,故小組認為,由公營機構或西九管理局,向私營機構先批出設計及建造合約,然後再將文化設施的營運、管理等,外判給不同私營機構的方案,赤字最少。

西九龍文娛藝術區核心文化藝術設施諮詢委員會,正審視轄下3個小組的報告,預計6月底向特首提交最終報告。



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發表於 07-6-13 15:04 |顯示全部帖子

Re: 西九文娛區倡樓高不逾百米


測量師﹕改善通風 支持樓價

【明報專訊】西九文娛藝術區的物業發展引入高度限制及地積比規範後,整個規劃將昔日發展商提倡的摩天住宅,變成只有不足30層高的低密度發展,提供的住宅單位估計餘下約2000個。測量師彭兆基說,以低密度發展文娛區,可限制西九住宅供應,有利支持樓價,並可回應公眾對西九海濱區屏風效應問題的關注,改善該區通風,提升居住質素。

政府04年邀請3個入圍財團競投西九時,只限制天篷下的建築物高度不可高於130米,天篷外沒有規範,因此3個財團均倡建摩天豪宅,住宅樓面面積由293.6萬至722.9萬平方呎不等。新限制下,最高住宅樓面餘下156萬平方呎,較當年財團最高建議大減78%。以平均每個單位約800呎計算,文娛區只能提供2000個單位,相當於六分之一個太古城。

建築師學會本地事務部主席黃錦星說,政府最新規劃方案,較04年的做法有改善,但在正式諮詢公眾時,應進一步披露文娛區的土地佈局及製作立體模型展示,形象化地解釋未來西九發展。


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發表於 07-6-20 07:00 |顯示全部帖子

Re: 西九文娛區倡樓高不逾百米


西九文化設施擬縮33%
顧問料赤字百億 倡分期興建

【明報專訊】西九龍文娛藝術區諮詢委員會下月初向特首曾蔭權提交最後報告。雖然政府在最新規劃中縮減地產規劃及增加文化設施,但本報獲悉,按其委託的財務顧問披露,藝術區內的商住地皮悉數拍賣後,只餘下209億元收入,但興建和營運文化設施的成本卻高達292億,出現近百億元赤字。「限米煮限飯」之下,委員會傾向建議政府將各項文化設施規模大幅縮減約三分之一,及分階段興建,以較「穩陣」的兩項「控制支出」方案發展計劃。

西九藝術區發展自去年4月「推倒重來」後,政府成立西九諮詢委員會,重新研究藝術區的各項設施內容,其中委員會轄下的博物館小組建議興建一個總樓面面積達11.1萬平方米的M+博物館群,展示現代藝術,表演場地小組則建議興建一個可容納1.5萬人的表演場地、2個大劇院及8個中小型劇院等,總文化設施樓面高達34.8萬平方米,較「推倒」前建議的21.4萬平方米,大幅增加50%。

商業樓宇面積大減37%

委員會同時將商業發展樓面大幅縮減,由「推倒」前建議的36.7萬平方米,減至23.3萬平方米,大幅減少37%。雖然住宅樓面維持14.5萬平方米,但政府引入100米樓宇高度限制,亦使土地價值大幅削弱。

賣地收入不足以彌補支出

雖然最新方案縮減地產發展,增加「文化」成分,但本報獲悉,一份由委員會委託的財務顧問報告披露,西九的賣地收入因此只剩下約209億元,但博物館和表演場地的建造成本及未來50年的累積營運補貼,卻分別達121.4億及170.9億元,兩者總需292億元,換言之,「入」與「支」之間的財政差距高達近100億元。

由於委員會期望文娛藝術區自負盈虧,毋須再動用額外公帑補貼,在「限米煮限飯」下,據悉,委員會屬下的財務小組已草擬若干「慳錢」方法,並在較早時邀請博物館和表演場地小組部分委員出席簡報會及提出建議,希望縮小文化設施規模。

建議M+博物館減規模

有出席該會議的小組成員透露,財務小組建議將原來擬興建的M+博物館縮減兩成多規模,總樓面由11.1萬平方米減至8.75平方米。此外,表演場亦須減少三分之一至四分之一,及由分2期興建,延至分3期興建。據悉,兩個小組已重新檢視原先提交的發展建議,並同意縮減發展規模。

按照政府經濟顧問的報告,他們沒有預期藝術區可「有錢賺」,但可望在提升香港文化水平、提升本港國際地位方面得益,亦可望帶動旅遊業。有委員強調,其實委員會相當現實,絕對沒有以「賺錢」為己任,反之,只希望以「力求收支平衡」為最大目標。

明報記者梁美儀、賴偉家報道



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發表於 07-6-20 23:21 |顯示全部帖子

Re: 西九文娛區倡樓高不逾百米


藝團反對睇


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發表於 07-6-20 23:22 |顯示全部帖子

Re: 西九文娛區倡樓高不逾百米


港博物館收回成本不足5%

【明報專訊】政府估計西九藝術區內大部分文化設施均出現嚴重虧損。現時由康文署管理全港的17個博物館,每年亦須作出巨額補貼,其中最大型博物館之一的歷史博物館和文化博物館,除賺取門券以外的紀念品和餐飲收入偏低,整體成本回收率更不足5%,遠低於外國知名博物館。

翻查去年紐約現代藝術館的財政報告,其收入來源十分多元化,全年1.3億美元收入中,只有2000萬元來自門券,另外有1300萬元來自會員制度收入,4700萬來自其他配套活動收益等,政府資助只佔其中24萬美元,不足0.1%。計算所有資產收支後,藝術館的總資產值,由2005年的10億美元增至11億美元,反映經營藝術非一定是蝕本生意。相對香港歷史博物館全年278萬元收入中,有73%來自門票,另外紀念品等其他收入只有73萬元。但博物館的一年支出高達6125萬,政府須補貼5800多萬元。

參觀者﹕紀念品不吸引

位於尖沙嘴的歷史博物館和科學館組成大型博物館群,每年吸引大批市民參觀,但市民除支付門票費外,缺乏誘因購買紀念品和用膳等其他消費。科學館內只有一個設有3部自動販賣機的小賣部,市民只可購買汽水和薯片等零食;歷史博物館的餐廳亦只屬快餐性質,售賣10元至30元不等的快餐,沒有較高價的咖啡和西式甜品。在港定居多年的日本女子秋山尚子昨日與兩名子女到兩所博物館參觀,她坦言館內餐廳質素一般,純粹「填肚」,商店內的紀念品亦非高質素,難吸引參觀者購買。

另一陸小姐抱怨博物館商店如「雜貨店」,連食譜等非文化書籍也陳列出售,令參觀者失去購買意欲。她建議博物館改革餐廳及商店,引進高質素的商品和食物,相信有助開源。



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