樓市動向 今日: 1 | 主題: 74206

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發表於 08-2-29 08:12 |只看該作者

首都首推60伙呎價4888元
貼近同區二手價

【明報專訊】財政司司長曾俊華在預算案宣布高達441億元的「派糖」措施後，長實（0001）昨宣布以平均呎價4888元（即供價‧下同），推出將軍澳日出康城第一期「首都」首批60個單位；相對早前吹風價5000餘元，「首都」首推單位呎價不但具一定「水位」，而且極為貼近、甚至略低於同區樓齡較新大型屋苑的二手價（見表），似是重施「叫高開低」的故技。「首都」現已接獲逾8000張入票，今午進行首輪優先認購。

市場消息指出，長實昨午已向代理「派貨」，中原、美聯兩大行各獲分發96伙，香港置業、利嘉閣及世紀21各獲分發48伙，有關單位全分佈於第5座右翼「威尼斯閣」、6座右翼「威士拿閣」；換言之，長實已向代理行分發逾300個單位，代理亦已自發進行「儲客」，估計樓盤今日有機會售出400至500個單位。另有消息指，有基金擬斥資逾4億元洽購100個單位，但由於長實曾表明不論是私人或公司名義買家，購買單位總數不可多於2伙，所以相關洽購並未聽聞有何進展。

傳基金斥逾4億元洽購

長實執行董事趙國雄表示：「新預算案的各項措施令人振，照顧到社會各層面，如增加勾地表內的甲級寫字樓、酒店用地，以及增加基建投資，對香港未來可持續發展具支持作用，亦可增強市民對香港前景的信心，但估計樓價不會因而突然升。」不過，趙強調「首都」首批單位的開價，並未反映預算案的因素在內，而之後推出單位的價錢，肯定會有上調空間。

長實地產投資董事黃思聰說，「首都」已收逾8000張入票，而以平均呎價4888元首推的60伙，分佈於第5座右翼「威尼斯閣」12至56樓（684呎至960呎），最低呎價4432元，684呎單位「入場費」328.1萬元，首推60伙售罄料可套現2.5億元。黃續稱，集團有信心「首都」今日進行首輪優先認購時，可沽清首階段推出的200伙，而加推單位必將加價，希望樓盤最後一批推售單位整體呎價可達5700至5800元。長實今次可說是再度採用「叫高開低」策略，因為隨經濟及樓市復蘇，將軍澳一帶已洗刷「樓市重災區」標籤多時，區內現一手貨尾存量已跌至不足10伙，因而令買家回流二手市場，樓齡較新的都會、城中、君傲灣及維景灣畔等大型屋苑，呎價均徘徊於4800至5300餘元。相對之下，「首都」首推單位的開價相當貼近二手，甚至較個別二手屋苑略低。
明報記者林可為報道

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發表於 08-2-29 10:28 |只看該作者

價單細列各類面積

【明報專訊】「首都」正式公布開售，發展商長實（0001）強調會「守足所有規矩」，除發放首批推售60個單位的完整價單外，並表明必定會在價單發放24小時後，才會正式發售。此外在價單上除列出採用建期、即供兩款付款辦法的價錢差異外，背後細緻列出首都「五座十閣」各單位的建築面積（包括銷售面積、及攤分公用地方面積）、銷售面積（總面積包括窗台、露台及工作平台）、攤分公用地方面積、窗台、露台及工作平台等的各項細分面積。當中完全沒有實用面積或實用率的字眼。

政府地建會等昨商討「面積」問題

測量師學會本月發出專業指引補編，列明附屬地方（包括窗台等近10個部分）並不能計算入實用面積（或稱銷售面積，saleable area），而運輸及房屋局，昨與消委會、地產代理監管局，以及代表所有大發展商的地產建設商會，進行四方會議。運輸及房屋局常任秘書長兼房屋署署長陳鎮源會後向本報表示：「我們剛與地建會就實用面積開會，大家同意清晰及統一的計算方法，會對消費者有最大好處，但細節怎樣，要同發展商研究」。對於會否因應測量師學會的補編，修改預售樓花同意方案（現時該方案批准窗台等以實用面積計算），陳回應﹕「預售樓花同意方案如果要改，隨時都可以改，但既然大家的目標一致，會繼續同他們（地建會）傾，而且要作比較深的研究才可以決定」。

地建會執委會副主席、新世界（0017）董事兼總經理梁志堅則表示，現行於新盤提供的面積資料充足，對市民置業未有構成影響，並重申最重要是讓市民清楚了解一手盤面積資料。他稱，昨天會議主要就銷售面積交換意見。

消委會總幹事劉燕卿則表示，該會立場無改變，就是該會於1985年與9個團體(包括專業團體、政府部門等)開會後發出所出的指引（與測量師學會指引一致）。

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發表於 08-3-1 07:02 |只看該作者

首都通宵售逾1500伙原價加推八成買家屬自用

【明報專訊】作為鼠年首個推售、亦是新財政預算案公布後首個登場的全新大盤 ——將軍澳日出康城第一期「首都」，在接獲8800多張入票後，昨天首輪優先認購獲紅盤高開，截至今早6時為止，估計售出1500個單位，佔「首都」單位總數逾七成，是02年馬灣珀麗灣首期開售以來，單日銷情最強勁的新盤。發展商長實（0001）表示，「首都」售出單位平均呎價4900餘至5000元（即供價‧下同），並擬通宵售樓盡量「去貨」，反映「求量」的取態。另市場人士指出，發展商要求買家簽署一份有關區內未來規劃的同意書。

「首都」設於尖沙嘴港景商場的售樓處，昨午3時30分開始讓準買家及代理進入揀樓區，4時開售。人潮高峰時，估計聚集的準買家及代理合共逾1萬人，是自紅磡海濱南岸去年12月開售以來未復再現的「爆棚」場面。市場估計，買家八成為用家，七成採用即供付款。另市傳，有投資客斥資近1億元，購入32伙，同時亦有內地客連購28伙。

買家須簽同意未來規劃文件

長實執行董事趙國雄說：「『首都』銷售反應理想對樓市具帶領作用，今次會『盡做』，但無意『一Q清袋』，暫時亦不會特別加價，所有新推單位的價錢只會因應樓層、座數而作出調整。」趙續稱：「首都」接獲的入票高達8800多張，入票人士除以將軍澳本區客為主外，亦包括港島客，而且多屬『實票』。」長實今次亦擬通宵賣樓、採取「求量」策略，所以加推單位基本上維持原價。截至昨晚10時30分，「首都」已售出1000個單位，首推的第5座右翼「威尼斯閣」已經售罄，估計至今早6時，累售單位增至1500個，當中不乏連環購買2個單位的個案。如一名本地買家就斥資852.3萬元，購入第6座右翼「威士拿閣」高層一個903呎B室及一個682呎C室。

代理專車安排內地客「觀摩」

長實地產投資董事黃思聰昨天較早時表示，「首都」日前宣布以平均呎價4888元首推60個單位後，昨再度「派貨」；當中第5座右翼「威尼斯閣」、第6座右翼「威士拿閣」合共約400伙，已全部推出，平均呎價維持4900餘至5000元。長實昨晚加推了分布於第6座左翼B室、面積為1115呎及1116呎4房大單位（首都最大一款戶型）。市場消息指出，「首都」加推單位的呎價水平與首推單位相若，如第5座「威尼斯閣」最低層（8樓）的903呎C單位，售價393.3萬元、呎價4355元；而6座「威士拿閣」11樓682呎C室，售價301.8萬元，比首推最便宜單位銀碼328.1萬元略為便宜。

此外，自去年8月天水圍慧豪園開售後已沉寂一時的內地客睇樓團，昨天亦再現蹤影，香港置業表示昨安排了約100名深圳居民，到場觀摩。（明報記者林可為、鄧雅各報道）

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發表於 08-3-1 14:12 |只看該作者

首都售2000伙6年最佳
「一夜賣清」熱潮重現

負利率不但驅使數以十萬計香港市民爭購新股，亦令到「一夜售清」2000個新樓盤單位的情景重現。由長實(0001)及地鐵(0066)共同發展的將軍澳日出康城第一期「首都」，周五下午開始銷售，市場消息指出，至昨晚已累售近2000伙，佔屋苑單位總數2096伙的95％，締造了自02年新鴻基地產(0016)開售馬灣珀麗灣首期之後，另一次在不足兩天內賣出2000個單位的紀錄，並創下6年來最佳新盤開售成績。

長實昨天公布，截至下午2時30分(即開售首22.5個小時)為止，確認售出單位總數已經遠超1500伙，市場消息指至昨晚「首都」累售近2000單位。

長實執行董事趙國雄說，雖然美股日前急挫，加上市場預期美國經濟將陷入衰退，但相信對本港股市的影響會大於樓市；相反，樓市走勢相對穩定，股市波動反而可帶動「套股換樓」風氣。

公開發售單位詳情今公布

趙國雄說，「首都」上周五下午4時開始優先認購，截至昨午2時半，售出單位數目遠超1500伙，昨日凌晨3時至6時更是「揀樓高峰期」。不過，趙強調「首都」會保留一定數量單位公開發售，詳情今日公布，「公售單位數量會有數十個，不會只得10個、8個(單位)」。

此外，市場人士指「首都」不乏較大手入市個案，例如斥資逾4000萬元購入兩「圈」合共8個單位(每圈等同全層4伙)的投資者，就不止一人。

綜合市場消息，「首都」至昨晚累售近2000伙，呎價4300餘至6500餘元(1115呎大單位)，發展商套現近100億元。趙國雄早前接受訪問時曾表示，長實今年售樓目標是4000至4500伙，預計套現額逾200億元；換言之，「首都」開售一天多，已令長實達標一半。

20業主有意放盤叫價高一兩成

中原地產董事劉瑛琳估計，「首都」逾半數買家屬將軍澳及鄰區的換樓用家，外區客多屬長線投資者，由於他們大多看好後市，所以持貨期估計會有半年或以上，希望獲利幅度有10％或以上，反觀擬短炒獲利的人不多。

市場估計，「首都」目前約有20個已售單位，其業主口頭上表示有意放盤，叫價一般比原購入價調高15％至20％，如第6座右翼「威士拿閣」一個高層940呎A單位，現擬叫價約592萬元放售，相對原購入價約512萬元，加幅16％；惟市場上暫時未聽聞「首都」錄得二手成交。明報

[ 本文章最後由 mission 於 08-3-2 09:13 編輯 ]

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發表於 08-3-1 18:25 |只看該作者

貪新棄舊
區內二手昨日吞蛋

將軍澳首都開賣，市場購買力被攤薄，區內各代理行幾乎總動員推銷首都。香港置業區域經理鄧文德表示，昨日區內沒有二手成交。美聯物業助理區域經理馬立成指出，由於已調動大部份人手到新盤，分行只有 1 至 2 人可帶客睇樓，二手交投放緩在所難免。

美聯物業新都城分行助理區域經理黃少明表示，將軍澳區二手屋苑睇樓量即時下跌，新都城本周末只錄得 36 組睇樓客，較上周的 73 組客急跌近 51% 。

中原地產將軍澳中心分行經理張鎮邦表示，財政預算案有利好樓市的措施，為樓市注入新動力，首都開賣有助帶動後市，預期區內二手樓價將有可觀升幅。香港置業助理區域董事張國峰指，區內二手交投料續放緩，因不少準買家都傾向先參觀首都，並了解銷情再作打算；不過業主對樓市仍充滿信心，叫價硬淨。

凍結資金中原指數斷纜

事實上，首都對樓市的影響在開賣前已經浮現，因該盤早前吸納大量投資者入票凍結資金，令二手買賣放緩，短暫拖低樓價。中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，截至 2 月 24 日一周，中原城市領先指數（ CCL ）報 73.28 點，較對上一周輕微下跌 0.72% ，是自 07 年 9 月減息推動 CCL 連升 21 周後首度錄得跌幅。蘋果日報

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busypa

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發表於 08-3-2 09:05 |只看該作者

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將軍澳日出康城首都
港鐵站上蓋　堆填區為鄰

將軍澳大型屋苑日出康城，整體發展預算興建 50 幢住宅，最快 2015 年完成，提供約 2.15 萬個單位，第一期首都 5 座合共 2096 伙，規模僅佔全期項目約一成，換句話說，未來 7 年，首都的居民或投資者，都要面對同項目其餘 45 幢大廈超過 1.9 萬伙新供應的壓力。
首都的最大賣點，是位處鐵路上蓋，發展商指，首都平台將會接駁全新港鐵車站出入口，而這條將軍澳南線，亦會與明年中落成的首都同步用。港鐵消息表示，日後由北角站入將軍澳列車，會分別前往寶琳站及將軍澳南線車站。區議員范國威曾表示，由於將軍澳南線通車初期使用量會較低，即使全期日出康城落成，人口大約 6 萬至 7 萬，與現時坑口及寶琳站一帶約 20 萬人口相比，日後列車分流一定會有明顯分野。

靠一條路出入有隱憂

此外，鐵路一旦發生故障，對外唯一道路便只有環保大道，每小時會有過百輛地盤泥頭車、工業區貨車和堆填區垃圾車駛過，如日前發生車禍，或如今年初或去年中地盤工人追討欠薪示威攔路，環保大道隨時全線封閉，出入交通存在隱憂。
首都毗鄰將軍澳工業，數分鐘車程即達堆填區，每逢雨季，工業內就會彌漫一股惡臭，只有長期在此工作的上班族才會深切體會。首都距堆填區僅數分鐘車程，某些季節，戶戶閉窗的日子可期。早前政府更表示，有意擴充堆填區，可能會為這個於 2012 年爆滿的惡臭根源，延續多 6 年壽命。

於 90 年代初用的垃圾堆填區，早前政府表示或會延長使用期。

日出康城去年發生地盤工人追討欠薪事件，工人堵塞環保大道，交通癱瘓。

近堆填區飄來惡臭

倘若純為投資而不會入住，便要知入伙初期租盤充盈，例必大幅拖低市值租金，博升值又要面對同項目大量新供應的挑戰。整個項目最快要 7 年後才完成發展，過往 7 年經濟及樓市多番起落，未來 7 年會是如何光景？都值得用家或投資者注意。
記者：伍志輝
攝影：黃耀興 / 陳亮華 / 孔慶初 / 黃建通

物業資料

地址：將軍澳市地段 70 號
期數：日出康城第一期
座數： 5 座（不設第 4 座）
住宅樓層： 66 至 70 層
每層伙數： 8 伙（分左右翼，各有 4 伙）
單位數目： 2096 個
建築面積： 682 至 1116 方呎
實用率： 79 至 80%
間隔： 2 至 4 房
落成： 09 年 6 月
發展商：長實及港鐵
管理公司：港鐵公司
管理月費：約 2.15 元 / 方呎
設施：平台花園、會所、停車場、商舖、老人護理中心等
備註：據樓書資料顯示，會所未必於入伙時同步用；管理費或會再調升
校網：小學 95 網；中學西貢區
發售情況： 2 月 29 日發售首批 60 伙，即供呎價 4888 元

901 至 903 方呎示範單位

示範單位套房浴室經過大改位，連間隔牆也沒有，驟眼看以為很鬆動。
原裝 3 房間隔，睡床建於窗台上，床頭床尾都沒有剩餘空間

900 餘方呎單位客飯廳間隔方正，惟長度不足。

逾 1100 方呎示範單位
逾 1100 方呎大戶，客飯廳闊度充足，但長度竟與 900 餘方呎單位大廳相若。
示範單位將套房與鄰房合併， 4 房戶頓變成 3 房戶。
細房睡床一定要建在窗台上，是近年新樓特色。

設於入口旁的貯物室，無窗兼地方淺窄，用途不廣。

單位：八成單位提供三及四房

首都逾 80% 單位間隔 3 至 4 房， 3 房戶集中 900 至 965 方呎， 4 房戶面積 1115 及 1116 方呎，最細的 2 房單位， 682 至 686 方呎。第 1 座全屬 900 餘方呎戶型， 4 房單位僅 3 、 5 及 6 座供應。單位內櫳間隔雖四正，但難言寬敞，示範單位亦要大拆特拆。大部份單位浴室不大，而且無窗，連大單位附連的貯物室亦是無窗設計，加上貯物室均呈窄長形，要改作工人房也不容易。
各座向西北的 A 及 B 室，前臨大地盤，遠望將軍澳墳場全海景，連發展商亦不諱言，此景只有數年壽命。向東南的 C 及 D 室，前方環保大道行車噪音不絕，遠望山景尚算翠綠，但前臨日出康城第二期及有待發展的捷和神鋼廠房地皮，山景亦非永久。

配套：設施未配合入伙期

日出康城佔地 32.68 公頃，休憩地方達 13 公頃，以環保城意念規劃，中央公園佔地達 20 萬方呎，商場總樓面約 50 萬方呎，日後整體落成，將是焦點所在。然而，不論是大型商場或中央公園，何時正式用亦屬未知數，即使第一期首都基座的會所，據樓書資料顯示，入伙時未必能即時使用。
首都入伙初期，最困擾的一定是購物飲食配套，僅附設小量商舖，即使會所有餐廳，亦難以應付 2000 多伙住客的需要。物業附近盡是地盤和廠廈，沒有社區配套可言，一定要駁車往坑口站或將軍澳站，才有商場。

供應：同區有長實新地新盤

日出康城第一至三期涉及逾 8000 伙，毗鄰的將軍澳 86 區，為捷和神鋼廠及東洋鋁建廠舊址，日後重建料提供逾 2700 伙，暫時仍未有進一步的發展計劃。上述供應全部由長實包辦，會否形成競爭，要拭目以待。
新地發展的將軍澳站上蓋 56 區，將興建 6 幢物業，其中 4 幢住宅提供約 1150 伙，另有酒店及寫字樓，預期 2010 年起分期完成，與日出康城同步發展。

《優點》
‧ 港鐵站上蓋物業
‧ 戶戶有露台
‧ 間隔四正，千一呎有 4 房
‧ 每層 8 伙有 6 部電梯，節省等時間
‧ 入伙初期人流清簡
‧ 項目整體發展具規模

《缺點》
‧ 景觀一定有變數
‧ 多數單位廁所無窗
‧ 入伙初期社區配套須往市中心
‧ 管理費每呎 2.15 元，或會再調升
‧ 同區龐大供應對投資前景造成壓力
‧ 對外交通有隱憂，環保大道重型車噪音大
‧ 堆填區臭氣四
蘋果日報

[ 本文章最後由 busypa 於 08-3-2 09:09 編輯 ]

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busypa

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發表於 08-3-2 09:10 |只看該作者

Besides apple daily, what other newspaper dare to say anything bad about this new development?

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bigballball

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發表於 08-3-2 09:52 |只看該作者

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垃圾堆填區係側邊, 屋外臭氣沖天;
黑廁細菌堆積如山, 屋內臭氣沖天.

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MRNT

男爵府

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發表於 08-3-2 10:24 |只看該作者

一Q清袋咪好law. d 經紀又可以盡快重回二手市場.

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發表於 08-3-3 06:01 |只看該作者

首都「摩貨」兩天帳面賺50萬
中層戶開齋升值12％

【明報專訊】長實（0001）、港鐵（0066）合作日出康城1期「首都」一晚售近2000伙，僅餘小量單位作公開發售，解除了買家出貨時要與發展商競爭的壓力，部分向隅客隨即轉投該盤的二手市場，昨天開始錄得二手「摩」貨（成交前已轉售）成交，有帳面獲利近50萬元（見表）。此外，中原研究部指出，由於過去周六、日的樓市焦點轉至「首都」上，令十大二手屋苑成交下跌19.5％，僅錄約33宗，相信要待本周六、日才見反彈。

市場人士指出，「首都」現時約有逾100個二手放盤，叫價較買入價高出介乎5％至15％不等，平均每呎叫價由5000至5500元不等。

世紀21中華區域經理郭仲文表示，「首都」5座右翼中層C室，面積約900方呎，原業主以403.7萬元向發展商買入，持貨不足2天，便以453萬元「摩」出，呎價5033元，帳面獲利約49.3萬元，物業升值約12％。

部分買家轉攻區內二手盤

另外，利嘉閣董事伍洽強稱，位於6座右翼的中層C室，面積682方呎，原業主以約325萬元向發展商買入後，剛以口頭協議方式約360萬元售出，呎價5279元，帳面獲利約35萬元，物業日內已升值約1成。他估計，由於部分單位亦未完成買賣手續，相信稍後市場將錄更多二手成交。

此外，「首都」不乏向隅買家轉投區內二手市場，一直交投活躍的城中更再創新高呎價。美聯營業經理蕭銳賢表示，城中10座高層H室，面積881方呎，剛以465萬元再度「摩」出，呎價5278元，創該屋苑同類單位呎價新高﹔原業主於07年11月以408萬元「摩」入，經是次轉讓帳面57萬元。

稍後或提價加推應市

另市場消息指出，原有意掃入多個「首都」單位的買家，剛以1940萬元購入恒地（0012）大埔比華利山別墅一間洋房，呎價約7260元。長實執行董事趙國雄表示，「首都」已售逾1900伙，套現料近100億元，平均即供呎價約5100至5200元，買家佔6成以即供付款。他估計，稍後將推出不多於100伙作公開發售，或會調整售價及分期推售。

他預期，「首都」熱賣將刺激區內二手樓價，預計區內未來半年的樓價將上升1成多。他又稱，何文田半山壹號將成為集團下一個推出的新盤﹔至於日出康城2期則計劃明年才推出。
（明報記者陳天賜報道）

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發表於 08-3-3 17:24 |只看該作者

買樓前須簽港鐵規劃同意書

【明報專訊】長實（0001）的將軍澳日出康城1期「首都」，有消息指買家在買樓前須簽訂一份規劃同意書。

區內規劃若改變買家須承擔風險

據本報所取得的該份文件，當中除了讓買家知悉，日後若區內規劃改變，為買家所帶來的風險因素外，亦讓買家知悉，須負責日後公用項目的維修或更改計劃的費用等事宜。

有業內人士稱，雖然此舉極為罕見，但相信是由於區內未來發展經年，港鐵有必要向買家提醒其買賣風險因素。

該文件抬頭為致香港鐵路有限公司。此外，文件中更提及，A及D室的買家，須注意其單位內及其附屬的結構性的面積，是包括及計算在該單位的銷售面積內。

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發表於 08-3-3 22:56 |只看該作者

傳分紅低成速銷主因

【明報專訊】長實（0001）採取速戰速決的策略，一晚將「首都」全個樓盤約2000伙幾近售罄，一反發展商惜貨策略。

有外資證券分析員指出，表面上發展商以市價開售兼極速出貨策略，似乎對後市有保留，但據他了解，實際上長實就首都所佔的分紅比例較低，利潤可能僅約10億元，加上速銷後大大減低區內供應量，令可讓長實獲利較高的日出康城2期及3期，真正成為該集團手上的肥肉。

有利第2、3期推盤

該名分析員進一步指出，長實此舉是避免為港鐵作嫁衣裳。他又稱，雖然首都是次定價，僅輕微較同區位於調景嶺站上蓋城中的二手呎價為高，比市場估計的開售價低，但該盤竟可在一晚內售出約2000伙，幾近全部售罄，反映樓市的需求強勁。他又估計，今年中小型物業由於仍落後大市，今年該類物業樓價有機會上升四成。

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發表於 08-3-4 09:26 |只看該作者

"一晚將「首都」全個樓盤約2000伙幾近售罄"

Oh, Hong Kong has so many rich people. We should be proud of this.

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發表於 08-3-5 05:59 |只看該作者

首都再錄「摩貨」帳面賺74萬

【明報專訊】長實（0001）將軍澳日出康城1期首都，昨天再錄得二手轉讓獲利個案，原業主持貨數天已帳面獲利74萬元。此外，美聯研究部指，據土地註冊處資料顯示，2月份「摩」貨（成交前已轉讓）個案錄得507宗，較1月份420宗增加20.7％，宗數已連升5個月，並創自05年5月後33個月新高。

黃建業：樓市未見泡沫

美聯區域經理萬育民表示，首都5座右翼低層C室，面積903方呎，剛以470萬元轉售，呎價5205元﹔原業主以396萬元買入該單位，經是次轉讓帳面獲利74萬元。

他又指，由於該單位以即供付款，至入伙時才可轉名。他稱，若扣除律師費、釐印費、首15個月供款利息及地產代理佣金，實際可賺約46萬元。

另外，美聯集團主席黃建業昨日在出席題為「大減稅‧負利率‧換樓潮再起動」的管理月會上表示，在港元持續變相跟隨美元貶值下，加上「高通脹，息口低」的負利率環境，今年市民買樓保值的意欲將會大幅提升。

雖然有市場人士擔心負利率會導致資產價格泡沫，但黃氏指出，目前樓市未見泡沬信號，因為預期物業投資的回報仍非常吸引。

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