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宏調下揀內地房產股


子爵府

國民生產總值:13831


發表於 06-7-31 10:16 |顯示全部帖子

宏調下揀內地房產股


中國海外雅居樂較可取

【明報專訊】中央上周一(24日)再出招為內地房地產市場降溫,限制外資投資房地產,實行從需求層面打壓樓市,由於外資最感興趣的是豪宅及商廈,故政策對興建豪宅為主及倚賴海外客源的內地房地產股最受打擊,本文試圖從中找出最受影響及最不受影響的內地房地產股。當中中國海外(0688)及雅居樂(3383)受打擊最小,而股民應該避開世茂房地產(0813)及上海復地(2337)。不過,整體來說,中央對樓市兩邊開刀,國內地產股短線大升空間大為收窄。

新宏調措施 從需求開刀

中央限制外資投資的新政策傳聞已久,到正式出台之日,內地地產股股價確曾回落,不過截至上周五止,普遍已見反彈。之前的政策以限制豪宅土地供應為主,新政策則從整頓需求入手。由於外資在中國的沿岸城市購入相當金額的豪宅及商廈,故提高外資炒樓入場費,有助抑壓外資對商廈豪宅的需求。外資成立房地產企業,投資額一旦高於1000萬美元,註冊資本不可少於50%﹔而投資房地產的本金不足35%,亦不准借貸結匯。另規定外資買樓必須有許可證,藉以減低外資投資意欲。

同時亦限定個人、機構要在中國居住工作學習滿1年,始有資格購入商品房作自住用。不過就優待港澳居民及華僑可以不受「一年之約」所限。張健華、郭子威



子爵府

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發表於 06-7-31 10:17 |顯示全部帖子

Re: 宏調下揀內地房產股


影響較輕微股份﹕中國海外 土儲分散毋懼新政

【明報專訊】中國海外(0688)的土地儲備較分散,在宏調新措施下所受影響最低。公司坐擁逾億方呎土儲,當中有位於一線城市,如北京、上海、廣州、深圳,亦有位於二線城市,如佛山、中山、長春、南京、成都、蘇州及港澳等地區。雖然中國海外有一半樓房為豪宅,但客源以內地用家為主,投資客較少,相信新政對公司影響輕微。

回落至4.2元考慮吸納

由於中國海外早年已開始進軍二線城市,而中央主力「整肅」大城市炒風,二線城市並非主要「戰場」,由於未來數年公司的利潤預期有近半來自二線城市,相信內地樓市即使再過「緊日子」,中國海外亦能渡過難關。同時管理層為防住房樓市一旦逆轉,盈利受到打擊,公司已努力增加投資物業組合,正計劃在京滬興建甲級商廈。

麥格理預計06年至08年,中國海外每股盈利複合增長為35%,08年會升至每股0.539元,而06年至08年的邊際經營溢利率為35%,高於05年的26%。

以上周五收市價4.67元計,麥格理預計中國海外的每股資產淨值5.91元,折讓20%。由於尚未知中央何時再動手整肅樓市,股民宜待回落至4.2元才考慮吸納。


子爵府

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發表於 06-7-31 10:18 |顯示全部帖子

Re: 宏調下揀內地房產股


雅居樂 港澳客源未斷

【明報專訊】地產股一怕無地,二怕無客。早前中央限制豪宅土地供應,的確對雅居樂(3383)構成影響。不過,限制外資投資的新政策並未切斷雅居樂的客源,因為雅居樂始終以港澳客為主。不過雅居樂日後不再具低成本優勢,故雅居樂未來純利增長應不會如之前「和味」,股民須注意。

雅居樂以興建高檔住宅為主,情


子爵府

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發表於 06-7-31 16:21 |顯示全部帖子

Re: 宏調下揀內地房產股


影響較大股份﹕復地 集中京滬風險高

【明報專訊】受去年5月中央推出宏調影響,上海樓價早於05年上半年見頂後持續下跌,成交亦見萎縮。上海一向是外資入市的熱門城市,如今調高資本註冊比率,將令住宅需求下跌,對於去年有逾八成收入來自上海項目的復地(2337)來說,前景並不樂觀。

負債高 現價不吸引

復地目前擁有400萬平方米土地儲備,值錢的地皮主要集中在上海及北京,兩地加起來的土儲總值已佔資產淨值近七成。據估計,復地06至08年落成項目的樓面面積料趨向穩定,每年介乎62至77萬平方米。既然可供出售樓宇面積沒有顯著增加,樓價又有下調壓力,可說復地未來幾年收入難有增長。

另一隱憂是來自早前中央限制新落成豪宅供應量。措施針對新動工興建項目,復地共120萬平方米的在建面積則不受影響,故新政對其盈利影響,可能要到07年下半年至08年才會逐步浮現。

在內地地產股中,復地的規模較小,市值只有60億元,遠低於華潤置地(1109)的132億元及中國海外的303億元。截至去年12月底,復地的負債比率高達68%,加上公司上市兩年多以來,已兩度配股集資,反映復地的資金需要十分大。論公司規模及財務狀


子爵府

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發表於 06-7-31 21:09 |顯示全部帖子

Re: 宏調下揀內地房產股


世房 高檔路線打擊正面

【明報專訊】世茂房地產(0813)走高檔路線,不少住宅還是豪宅中的豪宅,預料銷情及房價會因新政策而影響。

現時世房15項正在發展的項目中,有6項位於上海及北京,其中包括豪宅級商住項目──上海世茂濱江花園,以及上海世茂佘山的別墅加酒店項目。在打擊外資炒樓新措拖影響下,世茂濱江於年底預售的第5座單位,未必能維持04年每平方米超過21000元(人民幣•下同),而別墅項目預料亦會低於去年底預售價每平方米38000元,故來年營業額增幅料遜色。

另一值得注意的是,現時公司總建築面積達1380萬平方米,當中35%尚未取得土地證,需要支付的補價金額約80億元,其中今年要支付23億元,明年要支付55億元。

雖說世房從上市集資逾35億元,變成一間淨現金公司。不過,去年公司現金流只有8億元,並向銀行多借12億元1至5年期中短期貸款,反映公司非常「缺水」。世房如何在未來2年支付相當於去年現金流近10倍的款項,似乎只有銀行融資及配股這兩條路可選,屆時將增加公司的財務負擔。

縱使現價較每股資產淨值折讓40%,幅度比同業大,但仍建議投資者迴避此股。


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