最近因為香港有BNO人士將有機會以BNO簽證去英國，一時三刻香港迎來一波英國房地產熱。 再加上目前到明年3月底為止物業交易印花稅大減，結果不少香港人不理價格，不看回報，直接買入英國物業，不論是自住還是收租。他們是用香港炒樓思維去看英國樓市。
當然，先不要說BNO簽證細則未出台，到最後是怎樣也不知道，是否如預期寬鬆，還是中間會有一大堆要求，根據目前都只是猜測，但這遍文章不從簽證角度去討論英國樓市，姑且回歸理性從投資回報的出發點去考慮。
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首先如果是有認真研究過英國房地產市場的朋友，大概也會認同英國市場的玩法比香港複雜， 就算是只拿著100萬港幣，可以在英國投資的房子種類已可以由套房（Studio Flat）到一房，甚至兩房單位，可以選擇的城市有幾十個，更可以投資大樓的一個單位，或是連地一起買的別墅，更分永久和地租的，而地租更可以分通漲掛鈎或是固定價格，更不要說100萬也可以參與改建，或是買地蓋房。所以把香港物業回報模式套用到英國，是一個很不合理的思考模式。要說跟香港房地產市場的方式比較相似，大概也只有倫敦，但投資回報的考慮要點卻多個不同。更不要說另一個香港人投資熱點曼徹斯特，跟香港市場比，更是南轅北轍。
目前倫敦市場拿出來給零售市場的，大概表面回報是3%至4%，基本上5%或以上的差不多絕跡。但要記住，這些都只是表面回報，不是你最後能拿到手的投資回報。這裡面要扣除的東西可不少。
首先英國的類似物業稅，即是Council Tax，如果有出租，一般由租客支付（當然也可以約定由業主承擔，但如果只是租給單一租客，英國那邊會由租客負責為主），但若是空置的單位，則由業主承擔。即是說中間在沒有租客時，這筆錢就每月由業主去給。不要少看過這個金額，舉例來說，曼徹斯特的1房單位Apartment，一個月的Council Tax已經約在100+英鎊一個月，2房單位約在120+英鎊一個月，以目前曼徹斯特1房單位大概月租才750元，只要空置的話，100+英鎊一個月一定不是少的金額。
再來就是管理費，如果是委託第三方全權管理，市場一般是收8%到12%不等，還得外加20%增值稅VAT，以10%管理費為例，多加20%VAT就會變成12%，即每月1000英鎊租金會扣120英鎊。而近年由於英國修改條例後房地產中介不能向投資人收取費用，所以管理費有增加的趨勢，部份房地產中介已要求業主付廣告費，作為幫補中介在不同網站投放廣告支出的補助。
另外如果沒有在英國住滿183日，或不是英國居民，就沒有所謂的個人免稅金額，即是說每1英鎊的利潤都要扣稅。而且在新的利息支出可扣除機制下，可扣的利息已不是足額抵扣，變相是繳交更多稅金。
所以七除八扣，以3%至4%表面回報，扣完這一大堆費用剩下多少可以想像。就算是有6%表面回報，只要空置幾個月，能有的回報又剩多少。英國人做事不像香港勤快，萬一是在轉換租客的時間中有要整修，起碼是用月份為單位去衡量整個工程時間，而且只有遲無早，更不要說英國的人工不便宜，整修費用的帳單自然不用小看。
總括而言，香港人怕「執輸」，很多事都要搶著行先，但不看回報，不注重投資基本功，往往是得不償失。
