2020-07-09

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銀行趁低息劏客 槓盡買債上路

諗SIR 你好! 我是收息101 ,買樓001 & 003 舊生. 天天追看你私CASE, 希望有INSIGHT… 望LUM SIR 能抽空看看我這個CASE 有沒有什麼改善的地方.

家庭月收入:
先生 (36):55000
我 (37): 30000
家庭月儲 :35000
有一個2歲小朋友

資產:
-現有110萬現金放Mortgaged link
-先生單名持有私樓 (一房)- 收租 $16000 (尚欠按揭 330萬)現樓價估值約600 萬 。月供$13000
-2年前 40 萬入了債基 E 餐 月收 $2000 息。今價跌了 20%。吾敢亦吾識郁
-現租單位 (兩房)$17000

目標3年後 先生做轉讓私樓到我名下  3 % 稅支出20萬再用先生單名買 800 萬兩房 (九龍)自住

用網上工具check過壓力測試 要付出首期2,300,000做 最多72 % 按揭 如果三年後樓價再升就怕過不到壓測…

之前有想過加碼去做債基曡增  但我個人比較保守 現個價跌了20%個心始終不安心 我怕幾年后要等錢洗買樓攞返舊錢嘅時候得不償失 連預算中嘅買樓本金都少咗 …

我請問諗sir對於我呢個計劃有冇咩意見?是可行嗎?小女不才只是一般的雙職家庭 而且年近40 不想行錯一步恨錯難返 …

P.S. 上星期撞到到LUM SIR跑步. 差點想野生補穫

忠實FANS上

ANSWER:

如將一房一次過轉比太太,稅要18萬,假設轉名時順手行埋按爆,獲現金600萬*80%-330 = 150萬。間樓價設市值唔跌,內含20%樓價即120萬。

如一房照留比先生,那就唔使轉名時比稅。想買800萬兩房假設太太成世未買過樓,仲有機會上九成。就當只八成上,兩成首期即比左160萬入手。

夫婦之間可相亙擔保,就當一間樓用單人名買,另一半加擔保佢令借貸力亙用。

因此不見得要老公射間樓比自己,點都係夫婦每人揸一間樓而內含值160萬左右,何況佢地之間既愛估得出係好深厚,又何需計較手上間樓折現可即取多少? 所以甩老公單名出黎再買,係咪過份複雜?

由於讀者本身都租樓,建議不妨將一房賣走,套270萬,加埋手上有110萬即約400萬係手,物色兩房自住。若果住緊個度好? 直接同業主傾傾買埋佢,佣都省著。如果想選投資性能高的,荃灣、美孚、沙田的兩房都唔錯,二手樓可尋500餘萬的。然而買樓睇區份只係其次,好似火炭區為例,駿景園跑輸哂比御龍山,你可知利好呎價之因素排序為開則>屋苑>區份>經濟大環境。在買樓003已教授好的屋苑在何特質。

若要考慮小朋友3年後選小學因素,那就直接選投資價值最好的開則及屋苑,而自己反租另一單位吧。不過讀者現金不算旺盛,有樓自住供樓當儲錢,然後第二及第三間買上去希望50歲前搞掂佢,閒時用債基收下息津貼下,為讀者理財主軸。

在收息101課3年前講解的E餐,已在2019年9月轉了一次,及後在2020年5月再轉一次,配合市況。只要你有舊生會藉你安在家中有更新。E餐現解釋是用作輕微跌市時應用之債基,至於A-D餐則用於其他情況。讀者那隻E餐是相對跌得比較多一隻,用港幣版計
3月2日: 30.57
3月23日: 22.88
5月20日: 25.35

夫婦借貸力共(55K+30K)/10000*50%*2.59 = 1100萬,現已用330萬,再借640~720萬買800萬樓會將全借貸力用盡,加上首期要160萬而手上現金只110萬左右,唔知讀者係咪預左會再係一房按錢出黎? 然而按夠所需之160萬首期,讀者買九龍兩房將用盡佢地手上現金同全借貸力,幾時都唔建議。

而經2019年調較,大部份重讀了收息學生手上之E餐過去3個月價格變幅為
3月2日: 12.92
3月23日: 11.11
5月20日: 12.19

即已修補大部份跌幅,計埋派息更是賺! 至於派年息12%-18%的B餐近日已升穿$60。知道銀行有職員開始CALL客,話可提供特低槓桿利息,叫佢地買返基金槓桿再做。佢地已進入跑數mode務求係6月尾前追返2020年1Q及2Q之失地,開價及建議都會比之前更「狼死」。

點做? 起碼個個客都SELL佢用低息槓盡,反正跌市要斬都係客自己既事。

在此懇請大家明白: 借錢息低唔係入市投資的理由,我地聯同助教叫大家這幾個月少些動作好好等待,買都係少注。如果你一時貪念無厘頭衝左出去大手買入,或槓盡去收成20%年息,我地就此祝你安好。

諗sir不時都有跑步,不過跑時無戴眼鏡,所以睇唔到各位不要見怪,各位路上小心。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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