2019-07-22

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月薪嬌妻如何選擇優質房託?

上文已經提過,月薪嬌妻可以先考慮房地產信託的地區性,透過持有外國的房地產信託基金,把月薪收入由港幣,化成多國貨幣,去支付子女留學外國的費用或探親盤川等地用途。

今次我們會探討如何去選擇優質的房地產信託基金。其實房地產信託基金實在有不少選擇,但是實質種類卻來來去去都是那幾種,分別就是他們所持有的資產是什麼。例如,一些房地產基金是專注持有商場,有些則是甲級寫字樓,又有一些是酒店,更有一些是持有專門租給留學生的學生宿舍。

如果持有的資產是商場或甲級寫字樓,那麼在經濟擴充週期中,會有較好的回報,因為經濟好,就代表商戶願意付出更多的租金去做生意。但反之亦然,在經濟收縮期,這類房地產信託基金表現相對會較為落後,因為商戶可能要減少分店,又或者結業,繼而不再續租,影響這類房地產信託基金的收入,也代表派息會相對減少。

從另一邊廂看,如果是在經濟收縮期,持有留學生宿舍的房地產信託基金就會有很穩健的表現。因為無論經濟情況如何,學生都會想完成其學業,所以不會因為經濟差而退學,繼而退租學生宿舍。還有一點,就是在經濟收縮期,很可能會有更多人重返校園去裝備自己,好讓自己可以有更好的競爭能力。這兩點都顯示,在經濟收縮期,持有留學生宿舍的房地產信託基金是一個不錯的選擇。

另一方面,也要看看房地產信託基金的管理層表現如何。如果你看到某一房地產信託基金的派息比率每年都有增長,就代表管理層有能力把本身的物業組合質素不斷提升,好讓他們能夠吸引更多優質租客,從而提升租金收入,有就是月薪嬌妻的收入。這是一個很難理解的概念,打個比喻。在商場同一個舖位,你可以租出給一間超級市場,還是酒樓,還是補習社,還是著名運動品牌的專門店,還是專賣iphone的Apple Store?相信你馬上會知道,如果是租給名店的租金會是比起民生店的租金多很多倍。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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