理財個案—擔保人影響財富增值

龔成老師你好！我有一個較複雜的背景希望向龔成老師求教！

家中有一位哥哥。兩年前，哥哥因為要結婚，所以父母將家中自住大單位加按，哥哥成功上車。但亦因此，兩年前剛工作的我就要做擔保人，因為加按令父母供不起（本來層樓已經註冊了父母兩個名）。所以現時情況頗為尷尬，因為一個大單位卻綑綁了三個名。

現在，我希望購入資產收租製造現金流。現金流比資產增值更重要，所以不一定是物業。除了物業，我想過車位，但現時租務回報下降，而且按揭成數低，看似不大理想。

於是，我想到了你於大富翁中提到的的士。的士雖然價格下調，但租務回報穩定，且能製造現金流，又有一定壟斷性。

我計過如果轉按現時的大單位，由我一人供樓（我計過我的月薪足夠一人供），轉按順道加按套現的錢，就足夠付的士的首期。

購買的士後，擁有現金流，繼續以股票累積資產（和適量現金），待經濟週期下行，樓市有所調整時，就賣出的士。然後，利用股票和的士所增值的現金換上一層收租的細價樓，繼續現金流。如有需要，大單位可賣出，協助購入細價流收租，剩餘現金購回一中單位讓我和父母同住。

龔成老師，看過財務自由行後，我已製作了數個excel表格監察自己的支出，收支表，資產比例等等。

股票方面，雖然知識實在有限（例如仍在構思如果我月儲2萬元，應該每月投放15000買優質收息股嗎？ 等問題），但亦開始加把勁學習，購入香港電訊、工商等股票收息。

謝老師了！謝謝！

個案重點：
‧ 現為家中阿哥的擔保人
‧ 未有自己物業
‧ 資產項不多

重點目標：
‧ 想投資各種資產
‧ 投資的士牌是否好
‧ 目標是提高現金流

龔成老師分析：

擔保人的確有點麻煩，這會影響你的借貸能力，較好的策略，是你地加快還款後，減去你擔保人的名字，回復你正常的按揭能力。這是較好的策略，如果可以在幾年內做到，那你一用太急去進行其他計劃。

的士牌是一個方向，這是較易借到錢的投資工具，按揭比現時的物業更容易，但並不是無限制的，銀行都會考慮的借貸力的因素，所以，是否能夠順利實行，借到你想要的目標數目，建議你最好先問問銀行，這方面太仔細我都不太清楚。

另外，的士牌可以創造現金流，但這刻投資，時機上只屬中等（不太差又不太好），之前牌價上到$700萬，近期已落到$600萬，估值相對合理。不過，加息環境開始，你將來的供款會增加，未必造到正現金流，這都是當中的風險，你要仔細考慮。

另外，你打算樓市下跌時賣出的士牌套現買樓，但如果樓市的下跌，是因為加息，又或經濟差，的士牌就有機會一同下跌，你的計劃未必成功。

其實，你已經掌握了累積財富的大方向模式，只是執行上的問題，大方向是不斷地以資產滾大資產，並創造現金流。當我地處於這刻時，其實會分析每一項投資工具的回報率，比較並選擇投資，務求令財富變大，再追求另一項目。

所以，你方向已經正確，但如果平衡當中的風險，仍要小心分析。就算這刻買入的士牌，下一步是否買樓或如果滾大，未必要在這刻有確實的設定，因為無人知遲些的投資情況。

至於你講收息股的部分，其實你仍年輕，可以用「先增值，後現金流」的模式進行，即是增值的部分多一點，以月供模式是好策略，但這部分可以進取點，以平穩增值+潛力股，長期月供，效果會更好。