2019-11-26

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理財個案—擔保人影響財富增值

龔成老師你好!我有一個較複雜的背景希望向龔成老師求教!

家中有一位哥哥。兩年前,哥哥因為要結婚,所以父母將家中自住大單位加按,哥哥成功上車。但亦因此,兩年前剛工作的我就要做擔保人,因為加按令父母供不起(本來層樓已經註冊了父母兩個名)。所以現時情況頗為尷尬,因為一個大單位卻綑綁了三個名。

現在,我希望購入資產收租製造現金流。現金流比資產增值更重要,所以不一定是物業。除了物業,我想過車位,但現時租務回報下降,而且按揭成數低,看似不大理想。

於是,我想到了你於大富翁中提到的的士。的士雖然價格下調,但租務回報穩定,且能製造現金流,又有一定壟斷性。

我計過如果轉按現時的大單位,由我一人供樓(我計過我的月薪足夠一人供),轉按順道加按套現的錢,就足夠付的士的首期。

購買的士後,擁有現金流,繼續以股票累積資產(和適量現金),待經濟週期下行,樓市有所調整時,就賣出的士。然後,利用股票和的士所增值的現金換上一層收租的細價樓,繼續現金流。如有需要,大單位可賣出,協助購入細價流收租,剩餘現金購回一中單位讓我和父母同住。

龔成老師,看過財務自由行後,我已製作了數個excel表格監察自己的支出,收支表,資產比例等等。

股票方面,雖然知識實在有限(例如仍在構思如果我月儲2萬元,應該每月投放15000買優質收息股嗎? 等問題),但亦開始加把勁學習,購入香港電訊、工商等股票收息。

謝老師了!謝謝!

個案重點:
‧ 現為家中阿哥的擔保人
‧ 未有自己物業
‧ 資產項不多

重點目標:
‧ 想投資各種資產
‧ 投資的士牌是否好
‧ 目標是提高現金流

龔成老師分析:

擔保人的確有點麻煩,這會影響你的借貸能力,較好的策略,是你地加快還款後,減去你擔保人的名字,回復你正常的按揭能力。這是較好的策略,如果可以在幾年內做到,那你一用太急去進行其他計劃。

的士牌是一個方向,這是較易借到錢的投資工具,按揭比現時的物業更容易,但並不是無限制的,銀行都會考慮的借貸力的因素,所以,是否能夠順利實行,借到你想要的目標數目,建議你最好先問問銀行,這方面太仔細我都不太清楚。

另外,的士牌可以創造現金流,但這刻投資,時機上只屬中等(不太差又不太好),之前牌價上到$700萬,近期已落到$600萬,估值相對合理。不過,加息環境開始,你將來的供款會增加,未必造到正現金流,這都是當中的風險,你要仔細考慮。

另外,你打算樓市下跌時賣出的士牌套現買樓,但如果樓市的下跌,是因為加息,又或經濟差,的士牌就有機會一同下跌,你的計劃未必成功。

其實,你已經掌握了累積財富的大方向模式,只是執行上的問題,大方向是不斷地以資產滾大資產,並創造現金流。當我地處於這刻時,其實會分析每一項投資工具的回報率,比較並選擇投資,務求令財富變大,再追求另一項目。

所以,你方向已經正確,但如果平衡當中的風險,仍要小心分析。就算這刻買入的士牌,下一步是否買樓或如果滾大,未必要在這刻有確實的設定,因為無人知遲些的投資情況。

至於你講收息股的部分,其實你仍年輕,可以用「先增值,後現金流」的模式進行,即是增值的部分多一點,以月供模式是好策略,但這部分可以進取點,以平穩增值+潛力股,長期月供,效果會更好。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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