2019-03-25

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鋪路退休有何法?

諗 Sir,

本人與太太是公務員,年齡47,太太43,有兩名女兒,分別讀中六及中二,我們收入穩定,家庭月入約8萬。由於早年積極投資物業,已管有三物業。其一是何文田約280呎30年樓齡私樓,出租用途,月入9500元,太太名下,沒有按揭;其二油塘居屋,外母名下,由她長住養老之用,太太是擔保人亦是物業承繼人,未償按揭50萬,2.0%厘貸息(小P-3.0%),樓宇現時估值約450萬;其三是將軍澳自住私樓,自己名下,有兩按揭,銀行570萬(2017年中剛轉按,30年期,貸息H+1.27%,大P-3.1%封頂),政府低息貸款110萬 (10年期,1.13厘年息,還款至2025年9月) ,樓宇現時估值約1900萬。至於手頭現金約70萬 (上年年中因搬屋清了積蓄),全部在銀行的按揭掛勾儲蓄戶口 (2.15厘利息)。

視乎大女明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學。如果她們在本地升學,上述手頭現金可用作其他投資。假設現時家庭收入及支出不大變動,每月可儲蓄約2萬元。

由於本人13年後退休,希望界時可以有每月約4萬元 (現價值計) 的穩定投資收入,作退休之用。然而,苦無投資良策,希望諗Sir多多賜教。

 

ANSWER:

讀者真係要多謝哂佢老細,現時讀者淨資產值大都由樓市升幅而黎,佢老細使出了樓市辣招令成交量少,放盤既人更少,令狹窄的盤源遇上內地的購買力,成就了香港樓市泡沫,順便成就了讀者三間樓擁(估計何文田樓400萬)+(450-50)萬+(1100-570-110)萬 = 1220萬淨資產。然而此為紙上富貴,趁市旺先加按再想如何投資更妥。

留意筆者形容樓市有泡不表示即時爆,只要人民幣還未能自由進出,香港及其樓市仍有利用之處,然而香港人不應再定位做大佬,只屬隨從。讀者按何文田樓5成加居屋5成約得400萬,自住樓可按多1900*50%-110-570 = 270萬,錢多了670萬而月供多了670/259*10000 ~ 25K,補足其資金稀少的弱點。至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被CALL LOAN? 筆者認為只按至5成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主投入債市,一旦樓市唔得可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被CALL LOAN之苦。如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句: 小心「富貴」一場空。

當然有股票高手話自己能隨時從市場中拎錢洗,不過筆者估計讀者在股市了解方面未必深。過去10-20年做錯了,就是少投資。其實投資未必要用多錢,趁後生少少錢股債匯金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中後年才苦無投資對策。學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀者個案解答主因,年輕人引以為鑑。得670萬後讀者用直債及債基做投資,直債可入渣打的,7%一年有售,風險為渣打倒閉風險,一手20萬美金下讀者先試一手,一年收14K美金即9100/月。你將此數同何文田樓做對比,就知何文田樓扣成400萬市值都只派9千租是少了。可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去拖死早年欠下買樓的債為良策。一炮過買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。

讀者另20萬美金(即約160萬港幣)可分三段投入債基,債基選E餐,美國公司債於收息101有授的,年派約12%息,160萬投入產出月16K收入。那債基及直債共買40萬美金(港紙買亦可),產出25K/月正現金流,讀者手上仍持有670-320 = 350萬現金,可用MORTGAGE LINK收住息等機會。由於讀者投資經驗少,所以不要用超一半資金買入,及要分段買平均買入價。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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