2018-06-25

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【嚟緊炒D乜-雅生活】物管板塊穩健長揸之選 短炒等廿天線買入

市場時下興起炒作新板塊的浪潮,除了晶片、教育股、醫藥板塊,另一個近期炒起上來的就是物業管理股份。碧桂園(02007)旗下的碧桂園服務(06098)本周二(19日)以介紹形式上市,同業一班從事物業管理的公司卻於上半月偷步先行開車,大行紛紛對物業管理業表達正面看法。摩根士丹利發表報告指,認為內地物業管理公司本質具防守性,較少受內房政策收緊影響,相反盈利增長可見度高,維持對板塊的「吸引」看法。在云云物管公司當中,誰較具投資價值?

物管公司作為內地新興產業之一,不少資金已吸納相關股份,而業務風險相對較低,為投資避險之選 (雅生活官網圖片)

物管公司作為內地新興產業之一,不少資金已吸納相關股份,而業務風險相對較低,為投資避險之選 (雅生活官網圖片)

行業興物管分拆潮 雅生活半年內破頂  

在碧桂園服務分拆出來之前,雅生活(03319)是最新一隻從內房企業分拆出來的物業管理公司。該公司由雅居樂(03383)分拆上市,今年2月9日掛牌,上市價為12.3元,當時公開招股結果顯示超購逾19倍,人人有份。公司是次發售所得款項逾39億元,其中約25.48億元將用於選擇性地把握戰略投資、收購機會,以及進一步發展戰略聯盟。然而公司上市當日市場反應並不熱烈,首掛當日開報9元,收報9.46元,比招股價低23%。但其後股價彈高升破9元水平,然後不足半年之內,再炒上本月中見16.16元上市新高,較招股價高出31%。

股權方面,雅生活上市前,母公司雅居樂持有其72%股份,上市後仍持有54%股權。值得留意的是,去年8月以10億元人民幣取得雅生活兩成股權的綠地控股集團,在雅居樂雅生活上市後仍為主要股東,這令雅生活得以和內地兩大房產企業關連。

去年多賺八成 匯證料核心盈利增逾倍  

雅生活於今年3月下旬公布截至去年底止全年業績,純利2.9億元人民幣,按年升80.3%,每股基本盈利0.35元人民幣。年度營業額17.61億元人民幣,按年升41.5%。毛利為5.91億元人民幣,按年升89.5%。

早前券商匯證報告顯示,預計雅生活2018年核心盈利將按年增長144%至7.36億元人民幣,而預期2019年為12.43億元人民幣,盈利預測分別較市場預期高出11%及25%,因此該行將雅生活目標價由18.3元上調至19.3元,重申「買入」評級。

兩大靠山收入得到保障 計劃收購同業  

業務上,雅生活的「靠山」,不單止是雅居樂,而且還有綠地集團(滬:600606)。首先,雅居樂將把所有房產項目交由雅生活管理,而綠地則同意,在2018年至2022年間,每年向雅生活交付建築面積不少於700萬平方米的物業,並每年大約300萬平方米的物業,將優先選擇雅生活管理。目前雅生活以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩個品牌開展經營,藉著兩大集團的支持,雅生活的管理面積及收入該可以穩定增長。

此外,根據招股文件,雅生活於招股所得,當中65%將選擇性地用於把握戰略投資及收購機會,以及進一步發展戰略聯盟。雅生活目前的收購策略是收購在一線或核心二線的物業公司,收購目標的盈利具有一定規模。預計收購事項將有助雅生活高速增長,令公司重新得到估值。

行業競爭劇烈 包幹制收費業務風險大  

雖然有估計指中國物業管理行業規模料於2020年可達過萬億元人民幣,但由於內地物業管理企業數量不斷增加,企業之間的競爭變得愈來愈激烈。目前整體行業的集中度依然偏低。另外,雅生活物業管理業務收入主要按「包幹制」收取,佔物管服務收入97.2%。所謂「包幹制」,公司須承擔所有物業管理產生的成本,包括員工、清潔、垃圾處理、綠化等開支,而管理費扣除所有成本後,才會成為公司收益,因此容易受成本上升影響。如未來員工成本上升,則公司收入增幅,或會較其他採取酬金制的同業慢。至於「酬金制」,物業管理公司向住戶收取管理費後,先扣除某個比例作酬金,餘下的管理費留作物業管理的營運資金,因此較不受成本影響,雅生活對手中海物業(02669)其酬金制合同佔比達7.7%,比重比雅生活的2.8%為為高。

儘管如此,物管公司作為內地新興產業之一,不少資金已吸納相關股份,而業務風險相對較低,為投資避險之選。但由於雅生活和同業股份已被炒起,近期大市表現又疲弱,而雅生活現時往績市盈率是偏高,約35倍,較中海物業及彩生活(01778)的28.7倍為高,因此預計公司短線上升空間可能有限,波動性亦會增加。物管公司還是當以年計的長線投資方式去操作方為上策,希望短炒的投資者則可待雅生活股價在廿天線(目前為14.78元)附近才適度下注,以求控制市況逆轉時帶來的風險。

撰文:馮松興

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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