2019-12-27

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【理財個案】30歲資產大重組 賣樓究竟好唔好?

龔兄你好, 一直有追開你FB page, 最近亦開始閱讀你的財務自由行. 我接近30歲, 有一單位收租, 連同租金收入約有38K一個月

看完頭幾章你書《財務自由行》後,就發現心中一直疑問的謎底解開,被動收入一直就是我在欠缺建立的地方,我本身有資產,但好似運用的效率不夠,而家想進行資產重組,現有以下幾個疑問, 煩請指教:

打算賣樓(樓齡高的單幢私人樓)套現, 如市值500萬左右, 在扣掉問銀行按揭的90萬之後, 較好的方法建立正確的被動收入會是那一種?

1) 將套現的資金一拆二, 分別買兩間樓齡較新, 但實則較細的上車盤收租 (目標只是租金抵銷按揭成本便可, 等待3年SSD後升值便出售)

2) 買一間較大, 樓齡幾年到25年的優質二手樓, 但售價較高(大過500萬)作收租之用, 然後再加按買一間上車盤收租 (目標同樣是短期內追求收支平衡, 待3年後出售間中一間套現資金結婚及買新屋自住之用)

3) 還是抽起部分賣樓資金投資收息股, 將剩下的再投放到選擇1)或2)

個案重點:
‧30歲
‧擁收租物業
‧連租金收入合共$38000

重點目標:
‧賣樓是否好策略
‧賣樓後再買2細單位
‧如何將資產重組

龔成老師分析:

由於賣樓再買的成本都幾高,例如當你進行(1)時,你賣出要成本,你買入第一間要成本,買入第二間要比重稅,單計這些數目已經好大。所以,以賣樓再買的模式進行,除非明顯對長遠財富增長有幫助,否則未必一定有著數。

如果要進行(1)或(2)的計劃,又何不加按現時的物業,去買多一層?這會減少你的買樓成本,同時做到有兩個物業的目的。

除非你現時手持物業的質素好差,長遠會不斷貶值。但我地最重要的分析點,是投資回報率,只要你這物業收到一定的租金,長遠有加租的能力,其實已是一個不差的投資物。

你現時只欠銀行$90萬,其實有加按物業的空間,不過,這刻在時機上未必最好,因為加息會令你的成本加重,同時投資市場不平(租金回報率較低,股息率亦不算吸引),這刻創造的息差回報不明顯。

因為當我地增加負債時,應該要有「明顯的」投資機會,這才是最好的時機,但這刻不是。

我應為,加按是可行的做法,你就算加到一半都可以,但就不用太急進行,不過方向是可以的。

加按後的資金,可投資物業或收息股,我會建議投資收息股,因為太集中在物業不是好事。只要平衡投資在收息股,風險就不大,只要股息率有5%,都能抵消到按揭利率。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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