諗sir你好，我追縱你的網站已一段時間。本人丈夫已59歲，工作穩定， 打算65歲退休。現在煩惱退休後嘅生活安排，如何可以安心一點退休，請指教。
同埋知道你有一team同事，可以幫手樓宇買賣以及按揭安排推介，希望日後可以幫到手。
家庭狀況：老公59歲，本人51歲，有一個女兒讀大學一年級。老公月薪$63,000 ，加埋花紅，年薪約$100萬。
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本人為家庭主婦沒有收入。本人的資產如下：
• 市區大型屋苑（1分鐘到地鐵站）一層三房套房單位市值約＄1100萬（已full pay）,
• 市區大型屋苑車位一個，市值約＄200萬（已full pay),
• 寶福山龕位兩個，已問價市值約$80至90萬，
• 股票約＄25萬 ，現金約$50萬，
雖然有一啲比個女的儲錢嘅現金保險計劃已供完約$40萬（不過唔打算攞出嚟用）。
老公有一份年金70歲之後取（十年每月派約$4000）。
現在有一個退休計劃，請諗sir指教：做法是在這一兩年內將現在自住的單位加按$500萬，fullpay一層$500萬的單位租比人。(因為自住單位是聯名物業，加按時順便轉名）。
跟住在女兒大學畢業後就放售自住的物業，之後買返一層兩房自住。如果到老公退休時還欠銀行錢，可以賣掉個車位同龕位去填補差價。退休後就可以自住一層兩房，同出租一層單位作生活費。（remark:不想住現在這個單位嘅另一個原因就係，現單位樓上個單位發出很多噪音，已多年沒有改善跡象，真係有啲困擾，所以諗住遲啲自己買嘅物業要在隔火層樓下。）
我以上這個退休計劃可行嗎？請諗sir指教。
ANSWER:
45歲之後借貸力逐漸下降，50歲約為45歲的八折，55歲再為50歲打八折。讀者先生59歲，唔好預借錢可以攤到長過15年還，意味供款至少比後生仔買樓多一倍。
亦可能佢自己都知買樓借錢唔易，所以諗住加按自己間樓出黎，然後full pay買間500萬既細樓收租。
留意如用先生名59歲加按，就當百萬年薪咁強實力，都難借出500萬用低息攤30年還。
如果你係初入本網站，謝謝你。諗sir係做銀行出身既，做左十餘年，唔係太耐，亦都係郭富誠講既真實客戶(其實大把人都係，年初同舊同事飲茶，2021獅子基本上只想服待 Private Banking及Jade既客，Premier客就黎可企係度排隊而其他更關係低既客全部踢去用APP)。
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讀者51歲可用公司出糧比自己，提升借貸力。當然銀行都唔係水魚，唔係求其搵會計妹開間公司再用支票出糧比自己就當有糧出。可參考買樓003課程「借貸力由無變有之法」。
一炮過買樓不如一炮過買債。買新鴻基或者不少香港公司的直債都派4%-7.2%不等。買樓冇槓桿(即一炮過)租務回報只2.8%左右，有些更低至2%。即係500萬樓拎100萬出黎八成上會，供16k/月，而淨低400萬買債7%息，平均一個月收23k息。咁即係:
A) 一炮買樓: 500萬入投入收租月約13k
B) 八成上會買樓再將餘款買債: 債券收息23k，間樓要供16k，有+8k月現金流。間樓可自己住，或者有人將間樓偷偷到租比人又收番13k租。令500萬投入收正現金流達13k+8k = 21k。仲有隔十幾年之後你原本既錢係返度仲多左間供滿左既樓!
亦因回報吸引唔少香港人偷將間樓租出，故上星期五我FACEBOOK個POST有舊生問「銀行寄信黎問我間按左八成既樓而家出租/自住緊」，要諗咁耐唔答同埋即搵我研究。你比錢搵律師? 如果唔係用常開既律師佢當然叫你「認左佢」。
當然如再進取些可唔用保本的直債，用唔保本既債基，派息高達11-15%年息，令500萬可產出之現金流不是21k而是迫近30k!
(Frankly speaking)，讀者冇乜錢。所以一炮過買樓話:「唔想咁煩要問銀行借」呢類咁型既諗法唔合適讀者。佢要靠銀行借錢比佢擴大收租樓數目及資產規模，才可以「彎道超車」擁有豐足人生。
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銀行想你知道什麼?
聽郭富誠講，比睇你手上既錢佢地攪
得閒請你去馬會食飯同埋城城Concert，唔好理戶口既錢比人轉左廿幾次之後戶口值係咪跌緊
銀行冇樓賣，按揭而家賺錢冇之前咁多，冇乜事唔好買樓
可以買下股票，因為你買完會存倉係銀行度
銀行唔想你知道什麼?
1.銀行睇到邊個老細最有錢，老闆大多懂合理運用借貸去槓大資產，借力打力。銀行唔想你知去2.脫離打工一族，反而鼓勵你努力打工供MPF，等佢地月月有管理費收。
2.銀行唔想你用錢去買樓同債，你試下自己行入銀行，佢地會SELL你買咩? 買保險囉。即係讀者持有個類年金
3.銀行唔會教你借貸力可塑造，亦唔會介紹咁多會計及稅務知識比你，最好仲洗大左搵佢借私人貸款。私人貸款息高可以7-10%，叫客借。做按揭銀行只收息1-2%，要煩你一排才借
4.銀行同保險公司，佢地將賺左客既自己錢，7成都買債(公司年報睇到)，對客講就叫人買股票開信用卡同炒賣。行山銀行，早年賺到既錢喜買樓。
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如果你比讀者後生，你很幸運，應學懂及擁抱借貸去買入有持續現金派發的資產如樓及債。
股票唔係唔好，不過股票唔保證派現金，你要當夾份入股生意咁考慮，有錢賺就走而唔係長坐。更唔好借錢去入股攪生意。
聽日再講下如果諗sir係讀者，我會點做，同埋(eternity)攪掂埋佢樓上單位發出很多噪音的問題。
