2020-07-02

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三樣野好過你買樓收租?

報告諗sir

臉書近日大量湧現收息達12%方案,話PM專頁有專人跟進,我抱住搗破微信女的好奇心留名,真相如下:

隔兩日真係有人打比我,A記agent,年息12%之方法,就係用佢公司 platform買基金,頭5年收2.5%任轉,選擇隻基金A每8號就派6%息,先係8號收一次息,然後轉去B基金,由於免費轉換,B基金轉入免費,又可再派一次6%息,一筆錢一個月loop兩次,咁就12%,而家買有bonus送……聽到好似騙案……收線了,其實要搞10%息,有冇簡單些既做法?

ANSWER:

1.投資相連保險買基金?

聽讀者講佢既方法係利用投資相連保險買基金,保險計劃容許客人在付2.5%年費後全轉基金,即係假設你投入100萬,只年付25000就可任轉plan內的基金。由於債券基金有些除息日是不同的,假設有些8號而另一些在28號,咁你係7號轉入A基金而10號走,收一次息0.5%(因年息是6%)。之後因轉換免費係11號轉入B基金而30號走,再收另一次息0.5%(假設B基金同A一樣都派6%年息),咁咪一個月內收1%息即年息12%?

留意基金派息後會除息的,即個價會跌,所以上述做法邏輯上行不通。至於買保險送的BONUS現金要入落保險戶口內,令保險戶口淨上升,由於年費是按戶口值去收所以「送的BONUS」只會令日後年費上升,嚴格黎講唔係叫送。

2.年金保險計劃?

其實諗sir都留意到網上賣保險的手法極具創意,你唔提我唔會主動講。尤其經紀而家無左大陸單,唔好再刺激佢地。好似下面賞悅。連年保險計劃,用保費638萬一筆付,同可六至九成上會的沙田第一城550萬樓價比,已犯錯誤。樓可以抵押只付10%首期上,難度賞悅。年年可以?

當然保費融資是諗sir的拿手好戲,一個保險plan可做抵押的,究竟而家邊間銀行肯做同埋息低? 諗sir可跨公司跨銀行同你搵而家既答案出黎。有些保單真係都可「九成上會」,即係600萬面值單只需擺低60萬就買到,而派息用3-4%保證計。咁計落派息回報比買樓收租好。但買樓同買保險收息比有兩大差異:

樓的租金可跟隨通賬升跌變相保到購買力,但保險冇。你成世派19萬一年,到20-30年後恐怕19萬一年唔係太夠洗

樓收左幾十年租仲可以賣走拎番舊大錢,然而保險很多時都將在幾十年後把內含值派盡了乜都拎唔返

當然香港樓現時都面對不值定因素,好似港幣同美元的匯率再不掛勾下,港樓或有唔少波動,但用港幣計價的保單都會中招。識玩既想用保險收租要「咁玩」:

A.盡量買有保證回報的單,保險公司的紅利率佢講到天花龍鳳都無用。而近年筆者發現有保險公司另立「特別變賞」一欄去取代「紅利」,以營造保單紅利實現率高的假象,但未來承諾回報大多用「特別變賞」去實現。一旦獎賞冇左,回報少到可憐或見負。

B.做保費融資係好。但主打10年內的單夠了,同要保證回報個部份好的。這舍就是收息101學生獲得的資訊。佢地唔只有PLAN名,更重要是想做個陣有人提點去邊借較好。而家靚又對客好既PLAN,保險公司係唔會亦唔需要放比銀行做,只會經熟人內部認購。

3.答返: 要搞10%息,有冇簡單些既做法?

找經歷一劫而沒點減派息的投資物

利用美國上市的REITs收息,穩定性不俗。好似上方REITs在2020年3月美股大跌,佢都由19蚊跌到10蚊,而家升番上13蚊。見上圖派息約年率12%更是月月派。圖見佢5月派息的金額由出事前$0.15減至$0.12,叫交到哂功課,唔會似匯豐除左息都唔派。每月派息的REITs有好處是你能好去監測佢派息有冇走樣,而經過2020年3年仍不走樣可以保留大部份派息既,質素已經驗證。REITs及收息的美股、ETD、優先債買法在收息104有授,六月有課網上或真人上都可。

派8%仲有特朗普怒撐的投資物

收息101提及的債基(舊E餐),現時不槓桿下派息已升至8%。如用人仔買可不槓都10%。不過先講揸人仔幾時都唔建議。你睇返諗蛇之前既文,提出人幣不流通及受管制下出唔到咩投資產品,淨係此兩點已教人不要投入。舊E餐找美國公司債為主,受惠美國聯儲3月時入市支持的計劃,加上現時已由高位回調至吸引水平,下圖展示由105水平跌過落90而家返上95左右。

不槓桿就咁買就當跌左都照擺長揸唔使理CALL LOAN(因為根本無槓),都係一個方法。始終8%年息,係而家定期開始貼0%的時代,係唔錯選擇。當然佢可以債基疊增住咁就,那就更似買樓槓桿的概念

監獄股

是的,跌市無礙監獄「事業」。係美國有上市的監獄REITs。因美國懲教服務是私營,所以仲可以有埋REITs上市。下圖的REITs派年息14%,76%payout ratio係2020年1Q,持335million現金而2020年3月大跌市見回調水平只係30%,對比其他美股跌得較少。

下圖見監獄股2020年1Q,revenue仲升些少,不過operation income下調無可避免,算跌好少而估計佢現金夠維持佢派息。在6月初的收息104會詳解此等REITs。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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