2020-07-31

325

債券轉股票之時機 買新樓係咪要SEA TO SKY?

諗sir 妳好,本人今年45歲,是收息101、103舊生。太太是全職媽媽,一家3口,女兒10歲。現任某大企業高層,工作算穩定,年薪大約270萬,另加share 分紅每年約180-200萬。

每年總開支連交稅旅行等大約180-200萬,即一年平均可從薪水中儲起二百幾萬。另外每年有被動收入有大約100萬左右,視乎組合回報表現。

本人資產如下:

1)放租物業市值約1400萬,尚欠銀行6百萬,每月收租28k

2)自用車位市值380萬

3)債基400萬,B and E餐,只槓1:1

4) 觀塘工貿樓市值360萬收租11000, 無做mortgage

5)一藍子環球股票,美股如Netflix, Google, Amazon 等和股票加債券基金共約1千萬左右

6)一條內房直債200K USD, 5.5%

7)現金3百萬左右。

現在以租養租,租住一個市區千一呎海景單位,每月交租45000 (已包在上面說的開支內)

本人有打算再買一物業自住例如sea to sky的4房或大圍站的3房,結束以租養租,樓價大約要1800-1900萬。諗sir 看法如果?

有沒有更好的投資選擇和建議給小弟?

更多文章:三十歲開展一生三宅

更多文章:三樣野好過你買樓收租?

answer:

上次同讀者執好左債基部份,唔再揸PIMCO啦,免再歷2008年次按之威脅。同時見讀者個案,說明有能力搵到錢既人,唔需要咁急買樓。窮人才需早買樓拓寬資產等其膨漲,此為庸材唯一向上流通道。搵到銀如讀者租住樓先都唔急,流動資金起碼都過到一千萬。

讀者債基B/E餐派6%息然後1槓1,在現時低息環境下回報為(600萬*6%-300萬*1.5%)/300萬 = 315000/300萬 = 10.5%,一年收31.5萬。

另外內房直債又有20萬美金收5.5%,即年收20萬美金*5.5%/12 = 916美金。上述兩者共加為收40萬利息一年,而投入只460萬。

有資金者棄樓用股,收息用債,主因樓價升幅實不多,講到大圍新岸不難想到最近而又同屬新世界發展的溱岸8號,2015年由實呎$15377升至$19291(下圖),升25%,唔係太多。5年升25%股票大把,債券都可以,買樓只不過勝在有槓桿,然而有資金及年老者不好用槓桿。所以都係個句,買樓趁後生,平樓上住先,慢慢先換大。

5年升25%叫做跑輸了,而大圍新盤開價唔會點平,有1800萬如想住大些四房可選荃灣,又方便又新。想間樓保值又唔介意細些少600-780實呎,可選奧運。想以仔女配套為主通常四小龍開大或何文田開細,我地買樓易地產公司站在買家角度,幫你搵盤睇樓,買樓班舊生有興趣可whatsapp 96991141找陳生,註明你想大約搵邊或者有咩要求就可開波傾。

諗sir較少推介新樓,同意新樓對冇能力儲首期既人吸引,亦同時賣新樓比你附上高Premium。加上現時發展商提早交樓要你早上會又得,遲交樓比你到你無左份工時要上會又得,讀者或有能力架御,但不少人無能力,要小心。另外由於讀者收息都成40萬一年,慢慢租住等有好盤都唔急。

有人問點解SEA TO SKY仲係咁多人入飛? 無他,將軍澳積落大量買新樓贏過錢既買家,AGENT由同區舊客入下飛唔難,一旦中左飛可買樓,又形成同龐大沽壓。只要將軍澳不斷有人願意搬入,就冇事的。

由於讀者美股(主要FAANG)加債券基金不槓桿有成一千萬,諗sir認為讀者等盤之時打理下呢1000萬投資組合,其實唔難,你知諗sir喜用數據分析,唔會100%準但準確度都高,天氣分析都係用數據做。你見債基如果持美國公司債為主,應該揸,因為同樣公司債為主的E餐,佢現價(黃色)上穿中軸線(上圖),後市睇好但應唔會爆升,因通道冇擴闊。

至於佢既內房債,看D餐(下圖),現價(黃線)仍守在中軸之上,但通道糾窄,預期走勢轉弱進入上落市,暫不跌但未見再升動力。目標短線上落者可以拎返錢先,長揸收息者暫可照揸。同樣讀者的內房直債,同D餐有迎同處理手法。由於直債買錯,只要揸死到期都要比設本金你更或有突,股票就唔會。那讀者會否考慮將部份股票,趁高轉做債,然後等市低再轉返做股呢?

當然咩為之市高? 咩為之市低? 好簡單,睇漁夫系統,或者你自己將香港2300隻股票每晚計哂佢地邊隻10天高過50天線都得,諗sir自己就用股市漁夫系統,下圖黑線,跌到10-20%就買, 60%之上就沽,如果唔貪心,到40-50走都可以。而家45。

例如你可以等黑線升到60或見到佢開始跌,就將股轉返債。等下次機會黑線到10-20,才債轉返股。

數據化,上堂學識左就係自己睇住「速度計」行事,投資就係咁簡單。至於讀者有資金的,要學好用債,而家45歲揸股還可以,但50-60歲其間基本上債多於股。反而買樓,讀者一間起兩間止就夠。更要預備有些債基要轉倉去新加坡,家陣越有錢越有人找你麻煩。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

相關文章

威廉人出書了

判斷買樓投資時機:用業主市+買家市

【理財個案––轉按現金打造退休組合】

理財個案––32歲的股票組合配置

緊貼新冠肺炎最新相關資訊