2019-09-28

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四大銀行加按息 入市精明部署

最近按揭市場上頻頻有新動作,自滙豐銀行於六月份掀起序幕,調升轉按計劃的H按封頂息率,同時削減現金回贈,其後蔓延至一手及二手的新造按揭,再蔓延至其他銀行。加按息削回贈的原因不難理解,主要是以往按揭的優惠非常豐厚,奈何拆息已維持兩厘附近水平一段時間,加上外圍風險遞增,銀行在邊際利潤極微薄及部份銀行的按揭業務已達標的情況下,調整按息無可厚非。

現時銀行提供的按息計劃差異擴大,有些銀行仍然未加按息,有些銀行則已加息減回贈但幅度未必一致。簡單來說,各銀行提供最優惠的新造按揭的實際按息由2.375厘至2.625厘不等,現金回贈介乎於1%至2.1%。而轉按的實際按息亦由2.375厘至2.625厘不等,現金回贈介乎於0%至2.1%。因此,銀行按息有機會相差25點子,現金回贈亦可相差1%至2.1%。假設以500萬貸款額及供款30年計算,每月供款可相差$650,現金回贈可相差高達10.5萬元,絕對不容小覷。

受外圍經濟及本土政治事件影響,截至8月份,樓價亦由今年5月高峰期下調了3.5%左右。多個地區及屋苑劈價潮現,值得慶幸的是市況回落令一直膠着的二手市場重現起息,二手成交有上升的趨勢,買家議價空間擴大,甚至坊間多了樓價400萬元以下的單位。究竟現時打算置業有什麼需要留意呢?

打算購入二手物業的準買家,首先定必要留意估價。部份業主叫價仍然進取,加上銀行對物業的估價轉趨審慎,買家宜先向銀行取得心儀單位的估價,如估價少於業主叫價,買家可以此作為理據向業主嘗試還價,否則有機會要多付首期「抬錢上會」,令置業計劃大失預算。此外,剛轉工及打算轉工人士要小心,如申請按揭時處於轉工的三個月內,或轉工前停止工作了一段時間,若申請人還打算承造高成數按揭,部份銀行有機會不接納新工作的入息,如入息以佣金為主更需要最少6個月的入息證明,因此買樓前要做好「功課」,準備好充足的入息文件如糧單、稅單等,增加成功機會。

銀行優惠差異性擴大,料未來第四季中小型銀行將會陸續上調按息,準買家宜把握機會,趁仍有銀行未調升按息,趕上加按息前的尾班車。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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