2019-04-24

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實物資產上升的勢頭會谷爆升車位

首先利申,隊長我有車位,而如果你係話我主觀唱好車位的,呢篇文章唔好再閱讀落去。

然而,睇番今日的樓價,破頂破頂再破頂的新聞開始出現,以隊長呢幾年都有講開的主要細價屋苑,好多都已經反彈番去到舊年4月同期的高位,當然未去到話平均已經達致歷史最高的水平,不過離開舊年普遍屋苑過晒五球起跳計,已經慢慢湧晒上黎,而亦見偶有破600的成交了。

重提一下,係今時今日的按揭成數下,600萬一係面高牆,因為以上車客黎講,599萬同601萬的樓的首期,係差約120萬。當然,對於部份投資者黎講,無8成按揭黎計,如果唔係靠發展商的資助下,呢面牆就其實更高,因為除左你只可能借到一半按揭之外,有樓的投資者買多間就要比多15%稅,當你500萬樓,起碼攞250萬首期或以上再打你75萬稅,即係攞住3球幾野先好諗買多層樓收租,呢個係目前的情況,所以好多投資者都係人頭上動腦筋,而用盡人頭後應有好多中小型的投資者係唔會再考慮買樓收租的了。

如果你係淡友,一定會話喂咁樓咪跌囉無人買。錯啦,不過呢度可以拉到好闊咁討論,所以簡單講供應不足,幾個上車客,每人推高十零廿萬,500萬的樓推上600萬,其實幾個成交就夠。市場上面平均可能幾百個唔同區份的成交,已經可以將500萬的樓推600呢個位。到時隊長預期的情況係好多樓估價會好易就650 / 700萬咁,但係成交就會大幅再減少,因為真係買得起的人又唔會好多,但係谷買的人又會有,而賣樓的人當然無樓的你係唔會明白,乜野叫賣左買唔番,所以一样會卡住係呢個位,形成一種拉鋸,成交減少,但財富就會不斷累積,累積的購買力就會流向可購買的資產的方向。

一直以黎,香港普羅大眾黎講,入門一定買樓,之後可能都係諗多間樓,或者車位。買工廈商廈鋪位,會係進階投資者的天下,果個世界比較上係強者同機構投資者為主打,散客一般都係買到一兩個已經好叻,但一定唔係主打,往往可能因為小生意要個工場要個鋪先諗。所以,以普通人黎講,買實物資產的主要出路得兩個,一係買樓,一係車位。

然而,政府係不停出台去打擊樓市下,樓市開始已經有左抗藥性,對過往的招數大家都已經明白,最多咪就係一句唔玩囉,但係樓仍然隨需求同通漲而升,就算假跌後都係升,而隊長想指出的係當樓市升到全部都要過600萬之後,將會出現一個好奇怪又尷尬的情況,就係真係好多好多好多好多人都買唔起樓。點解?即如果你要買601萬,你要有約3球係手先好諗,有幾多上車的人有3球?唔係話無,但一定對比呢家你有幾十萬仲買到層樓黎講,無左好大部份的金字塔人。而就當你話,喂,咁買新樓囉發展商有二按?不過,比你用140萬首期左右買層600萬的樓啦好未?借480萬按揭的收入係起碼4萬一個月或以上,呢個,係入門。如果你想買層8球野的,你要楂住200萬左右借6球咁計,月入要5萬起跳。好啦,動不動都幾百幾百萬的時間,咁如果唔買樓投資者,又或者唔鋸唔想買樓而又想抗通漲的實物資產可以買乜呢?老實講,應該得番車位或工廈。

工廈有工廈的玩法,不過好多劏戶都玩死晒,又比政府閹左廁所,所以有佢的棒場客,亦會點都跟住個市升。不過今日要討論的係,車位就真係谷住大爆升。首先車位不足,最近新聞都係咁報導,好多區份亦根本出現好多人都唔敢買車,因為搵唔到個位去放架車。有錢,都未必有位。而車位入場門檻目前仲係對比樓黎講,低。你打開網頁睇下車位,搵100萬樓下的,都仲會搵到。100-200萬的,亦有不少。好啦,簡單講你計下條數,如果你係投資者有樓係手,無人頭,買層600萬樓唔好講首期啦,剩係打稅盛惠90萬,對比你呢家可能仲可以用90萬買到個露天的新界位無爭人錢有租收,條數點計啊?

再計多D,買600萬樓的投資者起碼要袋住3球幾係袋,買完仲要爭銀行錢。喂,衰衰地呢家去篤兩個150萬車位收3000蚊位,兩個就300萬6000蚊,又係無爭人錢,仲可以搏升值,點計?當然,唔係個個都會接受呢個計法,但係春江水暖,當你幻想所有樓都係600以上,而政府係唔放寬按揭市場(就算放寬都可能谷高樓價一样係好唔值得買),車位將會係600萬樓之後變成一項差不多唯一可供選購的實物資產,同時亦係一個供求失衡的市場。

睇番今時今日的車位市場,平至100萬的位有,但某D大型屋苑,200萬300萬甚至600萬一個車位,都成交過。當樓市有好多人再無法參與,但係購買力仲日以繼夜咁因為連樓的出路都無埋而超快加速累積,車位將會再如細價樓之前一样咁超級受惠。其實個邏輯同隊長幾年前一样,資金只係不停要流向最細粒的資產,而車位就會係最後的市場(或者電單車位....不過呢個就好唔同)。

因此,係目前黎講,如果你係未上車的,隊長會話,自住的話買得起呢就高追都谷住買啦,而如果投資的話,部署買車位就必有斬獲,而且到時就算樓市唔升,尤其是失衡地區的車位都可能炒到飛天。是的,隊長好耐無用過個「炒」字,但車位的狂熱將會係未來突然因樓市無得再輕易上會時大釋放。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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