2019-03-14

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日本投資新趨勢-溫泉旅館

過去六年,日本房地產價格節節上升,樓價、地價屢創新高,租金卻滯後樓價升幅,不少投資者因為回報率低而對入市卻步。

加上,上年年中日本實施民宿新法,限制多多,令正在經營民宿而沒有相關牌照的公寓、甚至全棟物業全軍覆沒。重新申請酒店牌照的時間及成本亦不化算,故被迫由高回報的短租或日租,轉作長租,回報即時慘跌超過雙位數字。

觸角敏銳的香港人是不是因為這樣而放棄日本市場呢?答案並不是。

認識一位獨具慧眼的香港投資者,一年前入手一間位於箱根的溫泉酒店。內裡設有17間榻榻米和室房間及三個溫泉(兩個室內、一個室外),其中一個供房客預訂作私人溫泉。箱根溫泉因為附近設施不多,酒店會提供早餐及晚餐膳食,情侶二人世界及一家大細都照顧得到。

不過,管理溫泉相對住宅來得複雜,市場上放賣的溫泉酒店通常附上管理團隊,投資者可專注經營部分。

一般上手賣家如果是日本人的話,他們大多只會專注日本遊客市場。接手買家要增加入住率,要考慮以下要點:

1)把溫泉酒店放在更多海外的旅遊及酒店出租平台;
2)溫泉酒店網站介紹最少要有三個語言,擴大市場;
3)把管理團隊(如前台客服)變換或增加兩文三語的人手,應付外國遊客;
4)提供火車站接送服務,便捷人生路不熟的旅客;
5)團隊必須了解各國遊客的習性與喜好,加強應對能力。

別以為購入日本溫泉旅館是天文數字,上述提及那家也不過1200萬,相信在香港最多也只能買個三房一廳單位。

2018年,訪日遊客人數首破3000萬,離日本政府目標4000萬又邁進一步。受惠旅遊人數上升,該溫泉旅館的入住率由最初50%,升至最近90%以上。相信未來投資旅遊相關的房地產項目,例如滑雪場和溫泉旅館是一大趨勢。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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