諗SIR你好
想請教我現在置業及規劃人生
- 先介紹本人40歲有一個物業太太名下九龍區約490萬 350尺單位 放租13K
欠貸款240萬，供10k + $800管理費，(沒有利用我的借貸能力）
- 在九龍區與細佬有一居屋物業 約500萬（綠）欠貸款20萬，現放售中。（佔50%）
- 現租住港島區 14k
- 個人收入48k，屋企有一歲及四歲小朋友，太太兼職工作加工人照顧小朋友。
- Cash 20萬
規劃及投資人生
如成功賣出居屋後
- 贖回九龍區單位 ，增加被動收入約11k？
- 或投資新界區約400萬放租？
- 或有更好的選擇！？
想請教諗sir 投資意見規劃我的人生作為參考！
ANSWER:
先要攪明你為什麼要買樓。買樓黎住只係其一原因，絕不是全部，因租樓都可有得住，話唔定你係酒店月包間房住得開心過你而家添。買樓更重要的因素係因為你窮，雖然呢句難聽。如你只想耳順的話大可落銀行或舞廳，有銀紙就有好說話聽。你留意到有錢人手上主要資產都不是自己間樓，近日公佈的香港富豪榜排名急升至第二位的李錦記家族，絕不是賣蠔油可以發到豬頭，而係用無極限品牌係內地做「直銷」（大陸唔比做傳銷架～），要賺到開巷絕不用樓。至於排第一誠哥，無可能佢間屋比佢集團賺錢，而誠哥仲有樣野勁既係: 佢旗下地產集團係靠SELL橋賣樓賺錢，而唔似其他地產集團消極坐貨（樓）收租的。如果個個有錢佬賺到錢都只用黎收租，你都明大把打工仔無得撈了。
如諗sir窮了，就會買間三房有兩廁的屋再用木櫃間好個廳，搵5個志同道合的學生，每間基本上收$65k了。（點做同學生客來源見買樓003)）而家新裝劏房可叫到8k月租，6500租木間房認真是學生價，如有學生願上下格一間房可平平地4千一個一間8千，就咁樣一間三房就收平均35k租，你攪好一間三房再上多間兩房，月收租5至6萬是肯定！而買呢兩間樓究竟要幾錢? 1200萬左近。至於你收番55K月租可夠你反租邊一度？勉強可以係跑馬地租間細獨立屋連車位，靚地段獨立屋市值基本上無2千萬都免問的。故此等操作可助某些人住好點，用1200萬抵左住2500萬樓既洗費。
世上沒最好行的路，唔行亦不表示有退路
如諗sir再窮一點，要返去打工，一年一百萬收入，養兩個小朋友及老婆再加供樓及供車，大家都明月儲2-3萬對退休支出只屬杯水車薪。因此諗sir如想快手脫離高壓工作，應趁後生洗少d，同埋咪以為自己威威叫老婆唔撈，老婆唔撈會掉失借貸力。在30-40歲時段每儲50-100萬就買間大屋苑兩房，好處是好易租到出去空租期短，萬一要賣亦唔難。一間500萬樓如只想擺低20%首期，就唔可以簽約租比人只可搵朋友黎住，但供樓就交比朋友做。如果肯比50%首期就可正名出租，餘下供款就交哂比租客。就咁50診就幾可肯定有2-3間供滿既樓，到老就「有樓可依、有租可收」。當然不少人話買樓如遇上樓價下跌，比銀行CALL LOAN點? 只好說你除了上述方法，一般打工仔仲有第二條更好既路咩? 聽政府講買年金同MPF? 你明啦…
聽大師講炒股炒到發達退休? 君見香港十大富豪邊個係炒股發達!? 大劉係印股票做莊加上做上市公司狙擊手起家，而唔係好似你老哥咁係部機面前想炒到發達個隻呀～
聽人講買REITs? 你買有槓桿咩? 有幾大? 冇槓桿就咁將閒錢買REITs，你自己都計到儲十年可以有幾多…買樓係利用銀行予你大槓桿再逆向沽空美金，只要美國再印銀紙引致通賬，買樓為各個不肯定的投資方法之中最肯定的，因筆者肯定美國會照印銀紙。
讀者明左為何要買樓，自然就唔會諗咩提早贖樓。至於再買樓? 由於佢太太唔做野佢計到自己借貸力，只得600萬咁上下，除非佢識買樓003借貸力由無變有之法，否則想再買較難。有錢人用債券會更佳，因到期保本缺點是槓桿比樓少，但如你已起碼有1-2千萬現金，那就可以開始不集中資產投樓市，改為保本債券更佳，買債券不用打理租客，合有一定現金在手或借貸力開始下降的中年人(筆者心中的中年人指40歲或之後)
筆者早前在J2「兄弟幫」節目都講過類近方法(買三間樓)，有人網上反映若我已買一間樓自住，再買左間比老婆，那買第三間樓個邊咪要比15%BSD稅？那關鍵是，有是否仲有親人可提供人頭。為了保障付費學生利益，筆者一向在免費頻道能說的不多。
