2019-05-03

4.2K

窮人先需要買樓(玻璃心慎入)

諗SIR你好

想請教我現在置業及規劃人生


  1. 先介紹本人40歲有一個物業太太名下九龍區約490萬 350尺單位 放租13K


欠貸款240萬,供10k + $800管理費,(沒有利用我的借貸能力)

  1. 在九龍區與細佬有一居屋物業 約500萬(綠)欠貸款20萬,現放售中。(佔50%)

  2. 現租住港島區 14k

  3. 個人收入48k,屋企有一歲及四歲小朋友,太太兼職工作加工人照顧小朋友。

  4. Cash 20萬


規劃及投資人生

如成功賣出居屋後


  1. 贖回九龍區單位 ,增加被動收入約11k?

  2. 或投資新界區約400萬放租?

  3. 或有更好的選擇!?


想請教諗sir 投資意見規劃我的人生作為參考!

ANSWER:

先要攪明你為什麼要買樓。買樓黎住只係其一原因,絕不是全部,因租樓都可有得住,話唔定你係酒店月包間房住得開心過你而家添。買樓更重要的因素係因為你窮,雖然呢句難聽。如你只想耳順的話大可落銀行或舞廳,有銀紙就有好說話聽。你留意到有錢人手上主要資產都不是自己間樓,近日公佈的香港富豪榜排名急升至第二位的李錦記家族,絕不是賣蠔油可以發到豬頭,而係用無極限品牌係內地做「直銷」(大陸唔比做傳銷架~),要賺到開巷絕不用樓。至於排第一誠哥,無可能佢間屋比佢集團賺錢,而誠哥仲有樣野勁既係: 佢旗下地產集團係靠SELL橋賣樓賺錢,而唔似其他地產集團消極坐貨(樓)收租的。如果個個有錢佬賺到錢都只用黎收租,你都明大把打工仔無得撈了。

如諗sir窮了,就會買間三房有兩廁的屋再用木櫃間好個廳,搵5個志同道合的學生,每間基本上收$65k了。(點做同學生客來源見買樓003))而家新裝劏房可叫到8k月租,6500租木間房認真是學生價,如有學生願上下格一間房可平平地4千一個一間8千,就咁樣一間三房就收平均35k租,你攪好一間三房再上多間兩房,月收租5至6萬是肯定!而買呢兩間樓究竟要幾錢? 1200萬左近。至於你收番55K月租可夠你反租邊一度?勉強可以係跑馬地租間細獨立屋連車位,靚地段獨立屋市值基本上無2千萬都免問的。故此等操作可助某些人住好點,用1200萬抵左住2500萬樓既洗費。

世上沒最好行的路,唔行亦不表示有退路

如諗sir再窮一點,要返去打工,一年一百萬收入,養兩個小朋友及老婆再加供樓及供車,大家都明月儲2-3萬對退休支出只屬杯水車薪。因此諗sir如想快手脫離高壓工作,應趁後生洗少d,同埋咪以為自己威威叫老婆唔撈,老婆唔撈會掉失借貸力。在30-40歲時段每儲50-100萬就買間大屋苑兩房,好處是好易租到出去空租期短,萬一要賣亦唔難。一間500萬樓如只想擺低20%首期,就唔可以簽約租比人只可搵朋友黎住,但供樓就交比朋友做。如果肯比50%首期就可正名出租,餘下供款就交哂比租客。就咁50診就幾可肯定有2-3間供滿既樓,到老就「有樓可依、有租可收」。當然不少人話買樓如遇上樓價下跌,比銀行CALL LOAN點? 只好說你除了上述方法,一般打工仔仲有第二條更好既路咩? 聽政府講買年金同MPF? 你明啦…

聽大師講炒股炒到發達退休? 君見香港十大富豪邊個係炒股發達!? 大劉係印股票做莊加上做上市公司狙擊手起家,而唔係好似你老哥咁係部機面前想炒到發達個隻呀~

聽人講買REITs? 你買有槓桿咩? 有幾大? 冇槓桿就咁將閒錢買REITs,你自己都計到儲十年可以有幾多…買樓係利用銀行予你大槓桿再逆向沽空美金,只要美國再印銀紙引致通賬,買樓為各個不肯定的投資方法之中最肯定的,因筆者肯定美國會照印銀紙。

讀者明左為何要買樓,自然就唔會諗咩提早贖樓。至於再買樓? 由於佢太太唔做野佢計到自己借貸力,只得600萬咁上下,除非佢識買樓003借貸力由無變有之法,否則想再買較難。有錢人用債券會更佳,因到期保本缺點是槓桿比樓少,但如你已起碼有1-2千萬現金,那就可以開始不集中資產投樓市,改為保本債券更佳,買債券不用打理租客,合有一定現金在手或借貸力開始下降的中年人(筆者心中的中年人指40歲或之後)

筆者早前在J2「兄弟幫」節目都講過類近方法(買三間樓),有人網上反映若我已買一間樓自住,再買左間比老婆,那買第三間樓個邊咪要比15%BSD稅?那關鍵是,有是否仲有親人可提供人頭。為了保障付費學生利益,筆者一向在免費頻道能說的不多。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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