2018-09-28

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進擊的房託(REIT)

房地產信托基金(REIT)擁有穩定收入和容易買賣兩項特性,是投資者在資產配置上重要的工具。投資一般公司時需要看盈利,投資房托便是看可分派收入,但到底一隻每年提升可分派收入的房托是否真的值得投資?

我們自家操作的半桶水基金投資了新加坡上市的房託一年有多,發現新加坡上市的房托比香港本地掛牌的房托進取得多,基金管理層大多很落力利用收購增加物業資產,藉此提升基金的營利能力。

問題來了,房地產信托基金規定了必須分派九成或以上的可分派收入和設有負債比率上限,理論上唔會有好多閒錢和舉債空間在市場上進行收購。

香港上市的領展(823)是特別例子,他有很多舊資產可以賣出換錢,其他沒有這麼幸運的基金便只有集資一途了(最幸運的應該是不斷用回購去托股價保花紅的人吧。。。)。

但基金老是在集資,對依賴房托作固定收入的投資者確實起了一些影響吧。

供股要俾錢,否則便被分薄權益。配股更慘,只能眼白白看著自己的權益被分薄。如果收購真的帶來每單位分派(DPU)的增加還好,否則便更慘了。

顧名思義,每單位分派便是房托基金將收入分派給每個基金單位的金額,是投資者真正有錢落袋的地方。大家要小心那些高調吹噓可分派收入破紀錄,卻不提每單位分派的房托。

說回新加坡的房批,以下看看幾隻我們持有和留意的房批由2013年至今的情況。

AIMS AMP Capital Industrial REIT(O5RU)在2014年集資兩次和2017年集資一次,基金單位總數由2013年的449M增加至現在的683M,增幅達五成。由2013至2018年度的DPU分別是10.72,10.53,11.07,11.35,11.05和10.30仙,大致平穩。

Cache Logistics Trust(K2LU)則分別在2017年、2015年和2013年各集資一次,基金單位總數由2013年的777M增加至現在的1069M,增幅接近四成。由2013至2017年度的DPU分別是8.644,8.573,8.50,7.725和6.583仙,近年下跌趨嚴重。

Mapletree North Asia Commercial Trust(RW0U)最為港人熟悉,同時亦較為忍手,只在今年集資了一次,基金單位總數由2013年的2661M增加至現在的3146M,增幅接近兩成。由2013至2018年度的DPU分別是5.538,5.929,6.543,7.248,7.32和7.481仙,近年的增長幅度不及早年。

Mapletree Logistics Trust(M44U)則分別在2018年和2017年各集資兩次,基金單位總數由2013年的2432M增加至現在的3553M,增幅四成半。由2013至2018年度的DPU分別是6.86,7.35,7.5,7.38,7.44和7.618仙,慢慢地增長中。

正如我上面所講,這些房托的集資頻率都甚高,幾乎平均兩三年便有一次配股或供股的活動。雖然集資回來的資金大多用作收購新資產,但對每單位分派收入卻並沒有顯注的幫助。

對比進取的新加坡房托,香港的便保守得多。以往總是被笑稱為孝子的幾隻李氏房託,也很久沒有替母公司接貨了,置富(778)還在2017年賣出了和富薈,反而Mapletree Logistics Trust(M44U)今年在沙田卻買入了數個物流倉庫。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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