2018-12-13

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領展出售商場分析及估值更新 2018

昨晚 (12/12/2018) 領展公佈了出售 12 個商場的細節,買方再次為基匯資本為首的集團,總作價 120.1 億港元。

12 個物業為:鴨脷洲物業、秦石物業、幸福物業、景林物業、利東物業、明德物業、山景物業、兆禧苑物業、太平物業、華明物業、華心物業及橫頭磡物業。


這 12 個物業在 2017-2018 年 9 月時的估值約為 92 億。因此, 這單買賣會有 32% 的溢價, 或賺約 27.9 億。此數未計交易費用, 估計大約是一至兩億元。

交易預計在 2019 年 3 月 31 日成交。

這單 DEAL 發生什麼?首先, 我們了解一下賣出的是什麼場。 下圖左手邊是2016年時的估值排名。

除了山景場是估值頭50位以內,其他場的估值排名接近 90-110位。其中太平邨之商舖與停車場更接近榜尾。

再看看這些場 6 年來的估值:



2012 年才 32 億的場今天可以以 120億賣出, 升幅達 4 倍。


從學會拍擋 E 小姐的 DATABASE 內抽出資料來看, 出售這些場將會未來為領展的帶來 3.5 億元的租金收入損失.


而這些數字. 每股來看是什麼:


- 120 億 = 每股 5.76 元

- 5.76 元當中有 3.9 元是商場的價值, 1.9 元是交易利潤

- 1.9 元的利潤或可以增加領展的每股資淨值 1.8 元多 (扣除交易成本)

- 3.5 億租金損失等於每股派息 $0.166-$0.167 元左右

- 3.5 億租金在 92.2 億估值是 3.8% YIELD;

- 3.5 億租金在 120 億估值是 2.9% YIELD;

只要把賣回來的錢投資在 3.0% 以上回報的項目就有利可圖了.

領展有個優良傳統的,就是每次每單位分派都要增加的 (DPU)。如果DEAL 在 2018年 3月完, 2019年 7月公佈中期業績前, 要完成一單重大收購 (之前已公佈的北京物業, 預計回報率亦有 4.8%), 亦要大量回購及註銷股票來維持 DPU GROWTH 的傳統。


非常粗略估計, 領展要用70-80億回購才能維持分派.


因此, 我預計這 DEAL 套回來的錢會:


- 大部份要來做回購;

- 小半份拿來減債;

- 支付北京項目。

今晚, 再加上用了早前中期業績報告的數據, 我重新為領展做估值. 估計 2019 年3 月 31日的估值為$91.9 元,較現價有 15% 折讓吧。


個人投資


再次除去道德考慮, 有鑑於其管理層極為進取, 我原先打算減持的 823 股票會轉為持有。


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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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