2018-12-13
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領展出售商場分析及估值更新 2018
昨晚 (12/12/2018) 領展公佈了出售 12 個商場的細節，買方再次為基匯資本為首的集團，總作價 120.1 億港元。
12 個物業為：鴨脷洲物業、秦石物業、幸福物業、景林物業、利東物業、
這 12 個物業在 2017-2018 年 9 月時的估值約為 92 億。因此， 這單買賣會有 32% 的溢價, 或賺約 27.9 億。此數未計交易費用, 估計大約是一至兩億元。
交易預計在 2019 年 3 月 31 日成交。
這單 DEAL 發生什麼？首先， 我們了解一下賣出的是什麼場。 下圖左手邊是2016年時的估值排名。
除了山景場是估值頭50位以內，其他場的估值排名接近 90-110位。其中太平邨之商舖與停車場更接近榜尾。
再看看這些場 6 年來的估值：
2012 年才 32 億的場今天可以以 120億賣出， 升幅達 4 倍。
從學會拍擋 E 小姐的 DATABASE 內抽出資料來看， 出售這些場將會未來為領展的帶來 3.5 億元的租金收入損失.
而這些數字. 每股來看是什麼：
- 120 億 = 每股 5.76 元
- 5.76 元當中有 3.9 元是商場的價值， 1.9 元是交易利潤
- 1.9 元的利潤或可以增加領展的每股資淨值 1.8 元多 (扣除交易成本)
- 3.5 億租金損失等於每股派息 $0.166-$0.167 元左右
- 3.5 億租金在 92.2 億估值是 3.8% YIELD;
- 3.5 億租金在 120 億估值是 2.9% YIELD;
只要把賣回來的錢投資在 3.0% 以上回報的項目就有利可圖了.
領展有個優良傳統的，就是每次每單位分派都要增加的 (DPU)。如果DEAL 在 2018年 3月完， 2019年 7月公佈中期業績前， 要完成一單重大收購 (之前已公佈的北京物業, 預計回報率亦有 4.8%)， 亦要大量回購及註銷股票來維持 DPU GROWTH 的傳統。
非常粗略估計， 領展要用70-80億回購才能維持分派.
因此， 我預計這 DEAL 套回來的錢會：
- 大部份要來做回購；
- 小半份拿來減債；
- 支付北京項目。
今晚， 再加上用了早前中期業績報告的數據， 我重新為領展做估值. 估計 2019 年3 月 31日的估值為$91.9 元，較現價有 15% 折讓吧。
個人投資
再次除去道德考慮， 有鑑於其管理層極為進取， 我原先打算減持的 823 股票會轉為持有。
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