2019-05-19

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香港人自救理財方略

諗sir您好!

寫信給您可謂百感交集!相逢恨晚那些諗sir每日聽百幾萬次我就不說了。可恨自己過去沒好好學習理財投資,過去的所謂投資都只是輸多贏少及向銀行貢獻佣金。痛定思痛,現在重新起步,已報讀收息101,為時雖晚,但總好過繼續沉淪直到永遠。本人不奢求財務自由,但求家人及小朋友的將來能生活安穩,進而優化生活質素。

本人和太太均為40歲,育有小孩1歲,由太太全職照顧。以下為本人家庭現時狀況:

收入

基本薪金:每月$5.2萬 (已扣除MPF)

其他收入:雙糧(月薪)、另年終花紅約$18萬 (可提供過去數年紀錄)

支出

租金:每月$1.9萬

家庭開支:每月$1.9萬

薪俸稅、保費及其他雜費由花紅支付能有餘

資產

物業:市值$500萬,早年買入給雙親住沒收租,已供滿

現金:$170萬

股票、外幣及其他投資:剩$50萬,60%可賣出套現

目標


  1. 增加每月正現金流。

  2. 希望能短期內搬到三房單位,預留居住空間給小孩和將會請工人姐姐。可以先租後自置。

  3. 完成一生三宅,自住的是三房。


本人初步想法如下,當然想法是很粗疏,修畢收息101後相信會有點長進,還請諗sir見諒並給點意見。

方案一:

加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業 (不買一房),如用2.59法則及借不超過60%的貸款能力,我能借約$400萬,能買$550-600萬物業作收租用,估計租金收入約$1.4萬,按揭供款每月約$1.55萬。

但這樣每月沒有現金流入,而剩下現金水平極低…

方案二:

同樣加按現有物業套現,以太太名義買兩房物業,借$400萬,買約$450萬單位作收租用,目標新界兩房,估計租金收入約$1.1萬,租金成為太太收入,並把租金7成幫補本人借貸力 (約$100萬)。

剩下$150萬現金分注買債基,期望有15-18%回報,即每月$1.88-2.25萬,減去按揭供款每月約$1.55萬,每月正現金流$1.43-1.8萬。

預計用約$2.2萬租住新界大兩房或三房。

而每月儲蓄$1.1萬($5.2-1.9-2.2),即總正現金流$2.53-2.9萬,剩餘借貸力$373萬($673-400+100)。

期望三年後存$100萬先買第三宅兩房,再等待時機換三房。

方案三:

同樣加按現有物業套現 ($500萬x60%),加上現金共$500萬買債基,期望12-15%回報,即每月多$5-6.25萬被動收入。按揭月供$1.17萬,即每月正現金流$3.83-5.08萬。同樣租住大兩房或三房。期望四年後以$200萬利息收益+$300萬現金+$373萬($673-300萬)剩餘借貸力,先買三房自住。

問題如下:


  1. 請問以上那個方案比較可取?有沒有更好的部署?

  2. 如借出的錢不是全買樓,是否可考慮借盡一點用來收息?例如方案二借$500×60%+$450×50% = $625萬,即借貸能力的93%。

  3. 自置的三房是否應放在第三宅為目標?即如方案二和三在累積了一定金額應先買兩房?

  4. 現在給家人住的物業是否可以轉為租給家人以提升本人的借貸能力?

  5. 雙糧和年終花紅是否能用來計算借貸能力 (如7成),有甚麼需要注意的地方?


文長請見諒,萬分感謝!

客套說話不多說,祝願諗sir一家生活美滿,幸福快樂!

您的準學生兼粉絲

ANSWER:

筆者睇到讀者來文及信箱情況後都百感交集,既為同學詳盡來文感到欣喜,亦因信箱個案滿載覺得不勝負荷。先將讀者個案簡化,讀者就是個收入中庸的人,手上有張皇牌為一間供滿的小房子,正躊躇如何把牌好去打出,令往後人生更好。讀者自己諗左三個方案(筆者無教過佢咁做):


  1. 將樓按盡然後太太名約七成上會,買多一間樓偷偷出租。由於借多了而按揭供款多了,此方法令新租金收入與供樓款項相抵。無正現金流產出。留約200-250萬現金係手。

  2. 將樓按盡然後太太名五成上會,買多一間樓出租。租約加上申報好的出租單位可為日後夫婦再買樓提供借貸力(租金收入之70%為新借貸力)。此方法令供樓款項少了收租後有數千現金流,但留在手的現金只餘100萬左右,因買收租樓的首期多付了。

  3. 唔買樓,將錢投入債基再疊增收息,收12-18%年息,預期月3.5-5萬元月入。


第一當然要決出應否買樓。答案為是的,因人工唔夠高才要買樓,如果你有3至4千萬現金,定期都2.8%年息,一年間成100萬定期息收入那又為何煩買樓養租客呢? 買樓者就是想槓大資產利用銀行之威幫自己「脅持」租客,每比一份首期買間樓,你就有多個租客幫你供樓了。由於股票往後升跌唔知,但租金基本上九成收到(你必須買大屋苑,唔好貪平買舊樓或攪什麼同人夾份買),所以行儲樓之路最令人穩上岸。大家觀察一下小朋友學行路,佢由A點行去B點行極唔到,唔係因為佢唔識行,而係佢太好奇左望右望,最尾行極唔到終點。咁講當然唔係要禁止小朋友好奇,只想指出在社會要活得好,其實只需做好一些你幼時而懂的道理,但要貫徹執行。因此大家都知筆者想講乜,就係讀者應買樓,用老婆名高成數上會,而家唔做45歲之後做更難。

當然永遠有些人想等跌先買樓,但抱憾的是現金少而手持少於三間樓的人,等跌的條件實在欠奉。當然如父母有樓俾你住就作別話,但無樓係手白交租、或銀行45歲後開始調低新業主能借的錢銀上限,上述兩事逼人。

讀者將原樓加按可得500萬*60% = 300萬,用太太名買一樓後應仲有150萬淨,可將餘150萬用收息101的債基方案B收息,B餐主用美國國債,波幅稍低而提供年約18%之利息,較合讀者。至於30-40%年息的A餐,讀者資金唔多不用想。另外買返黎間樓要行特別方案,分租比人去將原兩房收租14-15K/月增至25K-30K。筆者在買樓003將交待分租方案買邊度既樓更易有容源,及協助找租客源,一間兩房可租予4-5個人而月租金在5-6K,所以25K-30K一個月可做到,令讀者在新樓收租提供之現金流為10K,另外150萬做債基年收27萬息即23K一個月,即令讀者月現金流提供33K,應可令佢生活質素提供。

由於讀者收入很一般,唔用一些突出之方法,佢基本上在香港是不得好死的。當然佢可以就咁買一間樓唔改裝淨靠收租同供MPF去部署退休,但這個途徑差到連政府都呃唔掂自己,怕你「水魚」不夠仲叫你同銀行買多兩份年金傍下身。只好說香港人要麼離開,要麼另闢路徑,勿把政府視為父母官。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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