諗Sir
您好!我最近上完收息101並已報103課程，期待學習進一步的投資收息技巧。本人目標是在2020年底可達成提早退休的願望，但近日投資氛劇變，希望諗Sir給予意見。
我的資產收支狀況如下:
本人49歲，單身，公務員，月入10萬。
物業:
上環自住單位:銀行估價約8.5M,尚欠0.56M月供7K
西環單棟出租單位:銀行估價約7.5M，尚欠2.06M，月供12K，收租14K
流動資產 : 共約8.6M 包括港元定期和現金存款約6.5M+ 美元掉期定期(等值港元 1M) +股票約值80萬(下跌中) +股票基金共約20萬(下跌中) +外幣等值約10萬港元。
每月平均收入: 100K+14K(收租)+6K(定期利息、股票股息)=120K
平均每月支出 :70K (包括兩層樓供款差管稅25k、老母親的家用跟護理醫療開支18k、預留交稅(16k)跟各種保險費用5k+個人開支6k)
每月可儲蓄:50K。如無意外，希望2020年底時多存1.3 M)
原本的想法為上103後轉按自住樓，贖回收租樓的按揭(因出租時無通知銀行)，餘錢加上部分手頭現金逐步投入各種收息方案(等上103)，收取每年10%-12%回報達致目標。但發問之時，股樓資產轉勢下跌，此消(資產值)彼長(利息支出)，是否應該趁進一步大跌前賣走出租的單位套現，投入更穩定的收息投資。(有此賣樓想法是該層樓在7年前買入時是衝動了，原先是想買另一個盤，心中後悔，但升市時受辣稅所限覺得賣了買不返，現在係驚走吾甩)
(p.s.按101建議剛開了戶口,未有入貨,如諗sir所說，職員不斷推介安聯股債混合，好彩上了堂免中伏。想問是否該點都幫襯少少，打好關係方便將來融資? )
先多謝諗Sir
ANSWER:
想投資成功，先要多作投資。看法是讀者心理承受不到市場波動，近月市場雖跌但同「壞」一詞尚遠，讀者犯不著用劇變一詞形容。雖時刻作更壞打算有好處，不過投資是利用風險去換取回報之過程，現在「正場」還未上演就開始防範非常，不禁想讀者能否在市底時作出理性決定去成功撈底。另想指出筆者不看淡市場，不應因某人或你自己看淡就全數現金等跌或全手hold貨唔理。未來之事大部份人都睇錯，睇跌都可要留2-3成貨在手，或照揸貨不過用槓桿ETF買跌，下圖展示槓桿ETF在6月的跌市價由40餘升至60餘，彌補正股或債類因此損失，收息104有授此對沖物。
賣走樓再買再比印花稅，如冇「人頭」要比15%稅，有人頭都要比約4%，即800萬樓有名額買都要比稅幾十萬，大家勿因報紙講幾句樓市就放走手上樓，嘩眾的報導害人不淺。何況讀者只有樓兩間，現市值8.5+7.5 = 1600萬。對比讀者10萬月入予總借貸力100K/2*2.59 = 1300萬*80% = 1040萬，讀者持貨市值只稍稍偏高，如只揸1200萬內含一大一細會更佳。不過世事無完美，讀者雖單身一份人工惟夠力KEEP兩間夠樓，何況讀者借貸力在50歲會約打八折、55歲打六折，表示佢今時賣左他日未必再可買翻。
雖讀者借貸力在45歲時已過高峰，不過讀者租金收入之70%可計作核實收入，故14K租金可補回部份借貸力損失。早年有些人就是有錢就買樓、供到咁上下就放租、租金收入再補充其借貸力再買，週而復始買完一間又一間。控制好借貸力永不用超70%之下、樓市少調整於20-25%問題不大，當然買樓拓大資產規模致富之風險好難是零。
職員不斷推介安聯股債混合背後之原因在收息101課已說明，讀者應明白收息課不只授予同學究竟買乜，而是教授金融防身術，明白各大推銷人員用咩點字去劏客。買100萬被人劏多1%，就咁白花$10000了。讀者無需買少少去改關係，總之選好心儀的投資物，如是直債就一次過買始終到期會保本，如是債基就起碼分三段買，避免於某一日入買而錯買貴之風險，另外103已授「五粒豆」去決出入市時機。係有投資物加時機下、讀者手上860萬現金收8-10%息可期，制造約80萬年息收入。只要跟五粒豆買入市價肯定比大部份人買平，到時安心收住7萬現金一個月咁就達成提早退休的願望。
