2020-07-16

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28歲月入15萬持5物業收息10萬

你好諗sir,小弟有幸早幾年開始認識你,現為你忠實粉絲,閱讀你的個案分析後,在投資路上獲益良多。我真心感受到你雖為一個生意人,但為人慷慨,願意真誠為普羅大眾分享實用的財務知識。我知道諗sir你課程眾多,小弟希望你可介紹一下一些實用收息課程,助小弟盡快完成人生目標,為未來十年訂好計劃,製造每月十萬被動式收入,四十歲前可選擇退休生活,過自己嚮往的生活。

本人現在28歲,我還未出生時父母曾經風生水起,可惜用人不善,最後生意失敗。到我出生後,父母生活胼手胝足 ,沒有任何資產在手,一家幾口只能租住環境狹窄的公屋。所以我年少時已深感明白金錢的重要,為了減輕父母負擔,我高中開始已經自力更生,希望盡快賺錢,改善家中環境。

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本人現從事小本生意,月入平均約15萬,收入尚算穩定。現扣除家用及開支後,每月約儲11萬。現希望諗sir指點迷津,透過債基及資產提升方案,在未來十年可產生每月十萬的被動式收入。

本人現有資產如下:

1)大西北2房單位,買入$540萬,市值 650萬,本人單名持有,承造6成按揭。每月供$14500,收租$15000。

2)港島細單位,買入600萬,市值680萬,未婚妻單名持有,承造8成按揭,每月供$20000,收租$17000

3)九龍區細單位,買入550萬,市值630萬,與朋友夾份持有各佔50%,朋友承造8成按揭,每月供$18000,每月收租$17000

4)甲級寫字樓,買入460萬,市值560萬,與朋友持有各佔50%,朋友承造4成按揭,每月供$7000,每月收租$13000

5)車位買入$110萬,市值$130萬,沒有按揭。

流動現金約$150萬,存放於高息按揭戶口內。

小弟將會換樓,目標把本人單名持有2房單位換入投資性較高的地區,心水啟德區2房單位。但希望做到高成數8成按揭,但知道啟德區現時2房得數間1000萬樓下,不知道能否成功換到。如啟德區2房高出1千萬,我就不能負擔,請問諗sir有其他更佳地區的2房單位值得投資嗎?

小弟都會陸續將現時持有的細單位,逐漸換為2房單位,明白間隔對物業價值最為重要。

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另外,小弟都知道在香港生活,一生三宅是最基本的。但如果夫妻2人已用首置名額,可以如何再買入第三間物業,但不用付貴稅。我知道內部轉讓甩名可轉名給太太,但當中都牽涉要付稅及重新承造按揭問題,請問諗sir實際操作如何處理?

小弟為公司持有人,亦有定期每月自動轉帳出糧給自已及未婚妻,但請問銀行會完全根據每月出糧紀錄去計算借貸能力?是否需要提供公司每年財務報表給銀行批核?

最後,亦最為重要的問題,小弟持有的車位可隨時放賣,再加手上現金($280萬),希望透過債基槓桿原理下,長遠可達到每月十萬的被動式收入,目標本金穩定增長情況下年收15%息,扣除利息開支及雜費後,有12%息都非常滿意。小弟都親自去過數間銀行查詢,但感覺職員都是為佣金而銷售,現希望諗sir先簡單分析我的個案,之後再上諗sir課程,希望可以學習一套行之有效的理財方法,為未來十年人生定好計劃。

文章問題較多,感謝諗sir費神分析,期待你介紹課程內容,希望可盡快上堂跟你學習。謝謝!

answer:

人材是生意最大的變數,這個同意。筆者的分享未必如其他財經博客般精闢,不過揉合營商處世經驗,配合諗sir在銀行證券行按揭批核部的線眼,希望能把各人來信踏實及按實時情報處理。至於投資時機,計出黎比較合理。好似月初美股(DJI)跌近1900點前,其實在些債類ETF已暗升4天(見下圖),投資物的價格就是市場眾人用真錢作票投出來之結果,依此行事,最為準確。

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啟德區單位唔係諗sir心水,很多經紀想upsell客由新界近同單位搬出九龍,啟德都是第一站。對經紀而言,啟德多吉盤,比起約業主盤睇啟德既吉樓易好多! 另外單位類型多,「呢個唔岩睇第二個」,令經紀易做。加埋將來有地鐵同九龍灣商貿區的概念,易推比客。最易match到既盤係大圍同將軍澳盤,客唔使點補錢可換到同埋搬出九龍,此為頗完美的sales idea。

然而啟德屬九龍城區之一,根據差館處年報,該區前兩年空置率超7%,比起全港平均3.8%高一倍。另外細單位供應天量,即A類型單位供應明顯多,此等單位現時較不受歡迎,易被酒店服務式住宅取代,能否消化到呢堆貨令該區業主處強勢位置叫起個價? 筆者存疑。由於為每區樓市作客觀評論的壓力好大,所以往後公開作的見解點到即止。

細個開始跑遠比在溫室學琴好,讀者年青有不俗收入,主因禍而得福。生意人要時刻擁流動資金,更可考慮每搵到300萬就用作買債或買樓首期,將成果縛起。不少老板財來由財去,原因一是沒利用流通性低的資產去分階段將勝利成果儲起,將個人理財同盤生意混為一體,實在不智。早年諗sir在銀行工作都遇到些頗有名聲的老闆,佢地轉營零售生意,之前開廠賺的錢就係獅子開個trust(信託),那錢就入了信託名而自己「淨身」。就當他日因董事責任而被人告,原先賺到既錢唔易嘔返出黎,仲可以set到個trust連仔女都revoke唔到,自己不幸早死仔女都可由trust出糧,自己早走了都唔使擔心。當然係獅子開個trust,無幾千萬港幣開黎都多餘,trust要管理費。但同一原理,可否先用樓同債縛起? 亦可將部份錢打去外地,始終做正行生意又開始做大,比人玩同收律師信難免,加上未來法治模式仍在討論之中,你一係返去打工免去大量責任,或者有卒幫你,兩者都無就要做足準備。

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如他日生意能更上一層樓,到40時才考慮trust吧。不少保險經紀用傳承概念去sell客,都係近似上述信託之話述,不過保險功能同信託比差好遠。但諗sir唔想一篇文得罪埋保險經紀,所以都係簡單些答下讀者買乜。

首先諗sir想評論讀者喜同朋友夾份買樓既問題,雖可利用朋友既「人頭」去省下稅項,但會否他人因財失義既沒左朋友又被火燒連環船? 當年父親生意失敗,都因「人」不和。其實讀者30歲未到做到15萬平均月入都唔錯,可考慮「cut出一條線」買工廈,或者用個初心版private bank戶口去買債或REITs收息,cut出快線令你可爬頭加快進度,條件是你技術較好同架車夠靚「撞得起」。

甩名點慳稅同埋點做起老婆份糧諗sir唔多講啦,其實上述既論點如你明, 十年過後幫你慳過千萬。那又為何浪費大家時間撰文講買樓003課程內幾千蚊就學到既野?

港島680萬樓不太建議持有,港島區平均都升得較慢,這是中原城市香港分區指數講的,加上南區空置率急升至7.8%,有錢人已走那又何需咁多勞工屈在上環同柴灣既細單位? 車位今時賣走唔會後悔,反正無ssd可隨時再買。同埋130萬車位唔見係最靚個批,但最比得起車位租金係個股市點跌都唔會驚抄牌堆車主。因此雖不知車位在何地但估計應可放不悔。

放賣後返錢多200萬連同原280萬有480萬係手,物業在港有三個其中一個是商廈,廿幾歲仔乜都夠暫唔好加。由於生意繁重花時間研究股票不值得,用收息101教授之債券同REITs的組合利多於弊。好似匯豐的直債6%息,價位只在$102左右,可先學及吼價在$100之下買入,既有機賺價又可年收6%息,300萬(hkd)投入收息成18萬一年,被動收入15k/月。如熟練後再槓桿,銀行只借50%,利息當2%年息,即投入160萬都可有15k月入效果但要繳息160萬*2% = 32000/年。即160萬投入收息14.8萬,息都有9.2%。

再行一步,可用債基令息派至16%年息,但建議用保本的直債行第一步,詳在收息101再解。至於銀行職員,基本上都是叫客趁銀行息低而槓至最大,令客買最多基金,2020年3月跌落黎就因槓過龍而跌超快,最後客人因免費的理財意見賠上百萬。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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