2020-08-05

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35歲雙租族、5萬月入,賣唔賣青衣樓?

諗Sir︰

本人看了樓換樓和樓市雙租族2書,閱讀後很有啟發(例如雙租和傷租之分別),可惜收息論斷市無法拜讀,有一些問題想向你請教,狀況如下︰

本人35歲,月入54K(已扣強積金),工作穩定,但沒有增薪空間。太太35歲,是公務員,月入31K(已扣強積金),還有至少十多年增薪空間,育有1子1女,月儲35K。

出租元朗兩房單位,估值7M,本人單名持有,太太無需擔保亦未置業,尚欠按揭3.4M,租金14.5K,有銀行不反對通知書,大約供租相抵

租住青衣兩房單位,租金12K,方便孩子上學和親人照顧

持有現金80萬,股票80萬(非蟹貨,收息用,隨時可以套現)

希望購買青衣入門三房單位(7-7.5M)作自住之用,之前受制於6M按揭政策無法上會,現在希望把握時機,在能力許可的情況下上會。雖然沒有父幹,但慶幸長輩身體健康,沒有特別負擔,我們不希望動用長輩資金,但必要時可尋求不會買樓的親人(月入13K)幫忙做擔保人。

請問我和太太還有什麼行動可做?

謝謝你的解答

人窮志不窮的中下產上

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ANSWER:

第一個行動,就係唔好買青衣。葵青區無置業階梯,最靚都只係盈翠,留唔到貴客。加上校網雖然英中多,但同區人又唔肯留係度讀,所以諗sir好少講葵青。當然我地唔會公開講邊區唔好,讀者花百餘元買既樓抱歉唔會有此等知識,有些經驗之談或者好壞之判,唔可以印低。

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讀者第二行動,賣走元朗樓及後再自己或太太八成上會買好區份既樓。其實賣元朗主因不是區份,而是讀者現金唔多,趁而家樓市仲高賣樓回350萬,再拎其中70萬九成上會買返另一間,一出入即套多350-70 = 280萬係手。

月入13K最多可幫手擔保13000/10000*50%*2.59 = 168萬。其實用途不大。另外45歲後借貸力開始跌,50歲用上數打八折(即168萬*80%),55歲打八折再八折。當然有人幫手係好事!

呢280萬用得生性,包括最唔理咁例如用渣打7%直債收息,與渣打共存亡,一年收息280萬*7% = 196,000。等於1/4讀者而家儲蓄。直債風險在發行人會否倒閉。再唔係唔用渣打大把選擇。

當然可拆280萬之一半例如140萬做債基,債基只不過是用基金承載近千條直債,分散單一公司倒閉風險。然而諗sir的收息課,除了講邊隻因咩原因可以諗,更會講槓桿要去咩水平同埋幾時把握出入時機,及通常sales會用咩原因水客,咁去準備加上最近有50萬都可開始收超10%年息之槓桿方法,全新內容學生更可有效運用資本。如讀者120萬投入債基收12%年息,另160萬收7%息,280萬一年收256,000,慳慳地夠每月洗費。

家陣拎280萬出去買股票或買其他收息,有冇一年收到25.6萬先? 仲有大部份係月月收。有多此被動收入,讀者可改更好的樓。至於元朗樓賣走換其他地方,呎價應可跑贏。最後比比你睇,5年計YOHO TOWN只升22% ($12802>15659),有改善空間。

人窮志不窮很重要。意志力主助你改變人生,不是知識。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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