2019-05-26

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40鬆歲就唔使撈

諗SIR,

本人在兄弟幫 BIG BOY CLUB睇咗訪問你既節目,再到homeblogger睇你既文章, 並已報讀你五月份收息101課程,

但想早些請教諗sir,希望在上堂前可先安排部署。

本人和太太42歲,兩名子女。因十年前創業,幾年後幸運地以高價賣出業務,故現在靠收租和收息已退休幾年。

資產如下:

物業 –5個在油尖旺的舊單位(40-50樓齡),市值大約3千2佰萬。1個自住,4個收租。租金大約70k

幾個外國單位, 不過租金主要留在當地銀行,到當地旅遊才用。

現金 –香港現金太約有3佰萬

以前經常和國內做生意,故有大約1千2佰萬人仔在國內做定期和收息產品,4-6厘不定,不過大部份至少要做5年。

本來靠收租和收息生活已很穩定,不過近年兩名子女相繼到英國讀書, 支出亦相對大增。

1, 希望請教諗sir如何利用手頭資源最大化,可收取至少10厘以上穩定低風險回報以增加收入?

2, 相信其中會以樓宇按出以槓桿將收入再放大。但本人和太太已退休沒薪金收入,還可以做到這效果嗎?

3, 只利用香港資源便可?還是建議把陸續把到期的人仔調回香港再利用?

希望諗sir能給予寶貴意見,感激不盡 !

ANSWER:

我地都話40歲前退休既人大有人在,今日個案又有一個。有人話「40幾歲就唔使撈好犀利, 憑咁就要聽佢講個市跌到幾點」…  那只好說大家看的事情高度不一。明白不少剛入職場之年輕人看筆者文章有感離地,只好說「作者文章如何,讀者也就如何」,如你想跟高資產一群中學習而成長,除了筆者的blog及課堂你認為仲有咩地方? 你公司?

讀者早年賺到錢主要買樓,現香港5間樓外國幾間,你不難發現係香港做老闆或撈得掂的,都愛將錢放在樓或由樓房買賣致富。那你若主力靠炒賣股票或權證想發達? 只好祝你好運,何況炒作生活與現實偏離。至於少睇市而將錢投入優質股搞什麼長線增值之方略? 呢類說話筆者說不出口。什麼叫「優質」? 什麼叫「長線」? 已可辯論半天,正因如此你辯不過優質股大師。而筆者在課授予收息之方法,5月實行6月10號就知收幾多錢。

淨資產到2500萬港幣後就達下個關口,到此站開始會想需否將錢投在香港之外地方? 建議衡量個人是否太惹火而招人告狀之人? 或早年做生意有積落仇怨? 生意人要打工仔面對高不少之法律風險,近日社會對跨境引渡條例爭論不休,代表商界的自由黨積極發言,原因就是如此。一旦法律通過,停泊在港的資金量會萎縮。讀者確實要考慮將部份錢搬到新加坡或英國。新加坡同中國唔friend,這個是優點。英國誠哥重注買,你要信。如做開生意亦明白,有多個新加坡戶口,稅務更好操作。

讀者想將「手頭資源最大化」,可在課上習兩件事。一是透過銀行做直債槓桿,只要選債合適年收10%不難。近日有人選和記黃埔、印尼國家債券、瑞信的一個組合,保本地收年10%。例如瑞信直債的孳息率有5.7%,10萬元美元投入在2.6%借貸息口下而LTV=60%,回報為:

(5700-60000*2.6%) / 40000 = 10.35%

由於讀者資金夠不妨用直債保本地收10%,穩住勝局。另外讀者5個在油尖旺的舊單位設置得不俗,比筆者自己都寧願揸五個單位共3200萬,好過一間過3200萬。五個單位為一旦要用錢提供靈活性,加上價碼在500-800萬港元的單位升幅比2000萬市值樓更大(源於扭曲按揭政策比後生仔可九成上會借盡買400-700萬樓),所以拆散揸五間樓更有為。進一步讀者可考慮買樓003內授的「分租單位」方案,做些合法改動令單位可分租比內地學生或一些有需要搬出黎住既人,003課會講邊區咩間格既單位會易租出、及提出那兒有客源。至於回報? 由於兩房可利用埋廳,變4-5個分租單位租比人,計每個木間單位租金6千之下,一間兩房收28K-30K月租屬平常。當然處理廁所清潔、小維修,這些亦面談再解。讀者用直債及分租將香港資產再優化,可提升正現金流。將錢搬多個地方擺、可保家人平安。至於人幣究竟應否搬到香港? 你看內地人的舉動都答左

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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