2020-06-18

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90後公屋仔如何變千萬富翁?

諗Sir你好。
(舊生電話:60xx-xxxx)

小弟30歲,公屋仔出身,19年有幸於網上尋找投資物時遇上諗sir,雖然別人話諗sir個案不實,意見又串,但我相信天外有天,忠言逆耳。所以立即報讀收息001, 003,買樓101, 103。期後了解現時配置不理想 (如新樓,股債基)。本人無父幹仍與家母同住,希望及時糾正及改善家庭生活及準備結婚。勞煩諗sir指點。

現時配置:
Cash::400k
樓花:掃管2房<6m, 首期已付2成,上會8成,月供約18k,打算自住
Stock:700k
B餐:800k,槓1倍收息~9%
派息基金:270k,收緊~9%
Income level:新工作年薪約1m – 1.6m。(底+佣)

另女友45k穩定月薪,有港島東新studio收租(了解為錯配之一),~5.7m,尚欠4.56m, 收租14k。月供19k。

因為新工作保守預計個人儲蓄大概1年800k以上。

接下來想考慮好最佳配置改善家人生活水平,及希望將來能搬回市司方便港島上班。終極希望靠著利息收入換回人生,做自己有興趣的工作。所以想請教幾個大方向利弊:

1)應否將家母公屋換至綠表3房居屋,一方面改善家母生活環境,一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大,是否應該將筆錢買私樓好過。

2)盡快賣/轉女友studio名去女友家人名做9成套現,用女友名買入九龍2房收租。

3)將儲蓄買入債基,大概兩年後債基增至約3m,月收約30k,足夠於市區租2房再幫補供樓。

因為方向及方法很多類。未能分析先後次序好壞。所以想請教諗Sir請教。感恩萬分。

90後公屋仔上

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ANSWER:

其實諗sir之前做銀行,對客好nice可以機場伺候架。你而家去買樓專facebook專頁搵我同事睇樓,佢地都nice。我地買樓易俾既盤過到自己個關,仲用單邊代理身份幫客講平個價。而諗sir自己比既意見,會維持說真話同幫到你既宗旨。如果你只係想搵人認同你或者聽岩聽既說話,你自己落匯豐問就可。

30歲仔年薪有150萬,算唔錯啦,應該係top 3%。佢要留意搵到錢既一群,有下列特徵:

1. 自住樓反而租而唔會買。因為有質素既樓租值普遍低,那何不騎幾間睇落cheap但租務回報高既樓,用收佢地既租黎反租靚野呢? 何況讀者未來10年會因結婚、婚後調整、有小朋友、方便照顧父母幾個原因搬屋。所以自己住個間租好過買。

2. 錢要搵返黎而唔係慳返黎。自己時間很寶貴,比錢人做好過影響自己專注事業。

3. 當然有幸到達下個層面,即係錢多到瀉個隻,買返間自住樓不為過,然而讀者距離呢步還遠,同埋打工仔好少可到此步。

另外要明自己係唔使夾硬買樓趁後生擴張資產,博美金跌及資產膨漲去由樓價賺錢。所以對於置業一事,讀者有條件等,亦較有能力承受樓市升左需在高位追返的風險。

留意等樓市低位必先計好萬一升左點算。有些人等到跌唔買,再跌再等一味希望跌到好似送比佢先要。此為貪,性格缺憾。

十分建議佢試做學生宿舍或劏房。宿舍用木間,問題不大。劏房可以入紙合法,或者等屋宇處信黎,兩者皆有。最重要是,劏房600萬樓市買樓加裝修夠攪掂,一開五收租成27K。亦即租間奧運站三房,未必要咁辛苦用1500萬買佢再上會供到死,其實一間570萬洋樓已解決。當然你他日有景,唔再做學生宿舍或劏房,金盤洗手仲要間間屋一炮過咁買,無人阻你既。

你留意600萬樓八成上,首期只120萬供17K/月,產出正現金流為27K-17K = 10K/月,而投入只120萬。有些人更博會九成上會,首期只60萬。但劏房收租其間業主會收到不同信件,例如稅局、例如HKMC,點拆? 這在買樓003分享了。

債基B餐美國國債為主,就當大跌市跟跌但幅度少同反彈很快,希望大家明白跌市很難會有投資物唔跌,不過債基跌幅控制在10%-20%之內,對比股市及有些ETD狂跌,債基在過去3月大跌市已證明自己穩定性。讀者未來幾年除考慮將手上SUTDIO單位換做宿舍或劏房增強現金流之外,將手上股票、Allianz都轉埋B餐,只1x槓桿收9%,170萬收息12,750/月。

你當然可唔聽諗sir意見,將錢拎哂去買股票。我地在收成上經常用債或樓,因為佢地靠借出一些野去收息,本質與股票唔同。買股票絕不是借,到期唔保證有錢返仲要供股。

如見到筆者看法見大市到底(在收息103舊生群),可以加至2x槓桿B餐收息13%,收息增至18,400/月。假設用了120萬做首期投進劏房,120萬產出10,000/月正現金流。那就是270萬可以共產28400/月正現金流,靠債券及住宅令收息率高於10%,既有風險分注而債基可隨時射至海外,波幅又細。做好呢層,再儲到另270萬又可複製。到年過40歲才增加直債而減少債基的投資。

那怕只係一年回報只10%,讀者年儲80萬而配10%年回報,10年後多儲的錢已達12,749,939(1200萬)。而筆者買左有間樓已收租8年,四個租客夾埋比緊21k租,收左8年都無變(其實係我費事加佢地租)。近排佢五樓有個原則單位開賣,我去左睇發現附近既單位都劏埋(上圖),令呢個放盤更可改到走廊位去埋可租值,這在買樓003會談此等技巧。而債基經2020年3月世紀大跌市都安排無羔,唔似股票咁停派息。咁構成既股/樓組合在月收益上更為穩定,經歷過時間考驗。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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