2018-12-08

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【大陸樓懶人包】咪見大陸樓就買! 住宅、公寓 有乜唔同?

朋友:  而家個個代理都推公寓。

筆者;  因為多數城市住宅都有限購嘛。

朋友:  聽講話大陸人唔鍾意買公寓,唔好買。

筆者:  如果有得揀,當然應該揀住宅先。

朋友:  但係買唔到嘛。

筆者:  好似香港人買唔到住宅,買車位工商舖。

朋友:  會唔會出事?

筆者:  事就冇事嘅,始終都係商品房,賺少啲囉…

 

有得揀,先揀住宅!

情況跟香港有點似,可以買住宅,當然應該先買住宅,最少你會較熟悉,較易掌握,買賣的成本、難度亦較低。大陸人想法亦一樣,不過由於近年大陸很多城市都推出辣招,令到很多人已經買不到住宅,於是市場上就出現了很多公寓,簡單來說就是所謂商住樓。之前的文章曾經跟大家分享過,公寓分住宅性公寓、商業性公寓及酒店式公寓幾種,正如前文所說,住宅性公寓跟住宅很接近,不詳談了,今次想先為大家比較一下,住宅與商業性公寓的分別。

 

使用年期:住宅70年,商業性公寓4050年。

國家有關部門已經明確指出,住宅使用年期屆滿後可以自動續期,至於商業性公寓則未有明確指示,普遍說法是使用期屆滿後,可以繳納出讓金,類似香港補地價、交地稅等方式延續使用期。

網友問:公寓到期後,會唔會到時俾政府收番,冇得賠架?

筆者評:事實上未有明確指示,有風險!不過照睇國家政策,偏向保護市民財產,維持社會穩定,尤其是大城市,收樓冇得賠?肯定暴動啦!筆者相信未來幾年會完善法規,不用太擔心,況且投資而已,過幾年賺到錢都賣啦,最多平少少賣,使乜諗咁長遠~~

購房限制:住宅限制較多,商業性公寓多不限購。

樓市熾熱,近年國家亦推出了很多辣招,主要針對住宅。很多城市對住宅已有限購,每個城市不同,例如某城市…本地人可買兩套,外地人可買一套,但要有一年社保,即是有錢都買唔到!至於公寓大部份城市都未有限購,有錢買幾多都得。

網友問:大陸人鍾意住宅多啲喎,公寓將來有冇人買架?

筆者評:香港人夠鍾意玩住宅啦,點解近年係咁買車位、工商舖?你估佢想架咩?買唔到樓,就要變通,好過楂現金!買買吓就慣架啦,而家香港人炒車位炒工商舖都好叻啦!

 

貸款限制:住宅貸款條件較好,公寓限制較少。

很多城市住宅一般最多可按7成,即3成首期,利率較低,通常是基準利率下浮,即是打折,例如筆者有筆住宅貸款:基準4.9%,下浮一成,即約4.4%,最長供30年。當然,近年大陸收緊槓桿,借按揭比以前難,幸好1% 團隊有前輩開路,傾掂咗好幾間銀行的老總,部份住宅仍然可以借到按揭,不過就冇之前咁好優惠啦!

公寓一般最多按5成,即5成首期,通常是基準利率上浮,例如筆者有筆公寓貸款:基準4.9%,上浮一成,即約5.4%,供10年。

 

水電成本:住宅較低,公寓較高。

住宅的收費標準稱為民用水電,價錢較平,物業管理費也比較平。商業性公寓一般不可用明火,沒有天燃氣,以商用水電收費標準,物業管理費也較高,整體居住成本比住宅高。

 

交易費用:住宅較低,公寓較高。

買樓的時候要交契稅,住宅已經較為便宜,將來賣出的時候稅費支出亦比較多,例如其中一種稅項是個稅,若一個家庭出售唯一的住宅單位,而且持貨超過5年,則免交個稅,如果是公寓,絕大部份情況下都要付個稅,各種稅費加起來,有機會等如樓價逾10%。

網友問:交好多稅喎,邊有錢賺?

筆者評:稅費唔輕,所以我哋投資大陸樓,目標是樓起碼翻一倍以上先會考慮賣,如果樓價倍升,相對稅費又唔係想像中咁多。

 

伙數戶型:住宅較大,公寓較細。

住宅是為居住而設計,尤其是近年的新樓盤,進步更明顯,每層的伙數不多,窗戶較多、採光及通風等都有一定要求,面積比較大,一般最少都有兩房,在二、三線城市,普遍是三房、四房,面積動輒超過100米,即過千呎。公寓似香港的納米盤,每層有多伙,窗戶較少,光及通風等未符合住宅要求,面積較細,30~40米都有,即300~400呎左右,多為開放式、一房等。

 

位置規模:住宅較大規模、較遠,商業公寓較細規模、較近。

這個情況在二、三線城市就更為明顯,由於地方比較充足,很多時候住宅小區的規模都比較大,幾幢樓已經算細項目,十幢、幾十幢甚至過百幢都有,綠化地帶、生活配套齊備,由於面積大,市中心那有位置?所以地點一般稍遠。商業公寓一般規模較細,只有一、兩幢,很多時座落於市中心的商業用地上,較近較方便。

 

其他優勢:住宅可入戶,商業公寓可做商業登記。

很多時候買住宅都可以申請在當地落戶,甚至小朋友也可以在當地的校網內上學讀書。商業性公寓大部份不可以,然而作為所謂的商住樓,有另一個優勢,就是可做商業登記,相反住宅就不可以。

網友問:商住兩用,會唔會好雜呢?

筆者評:相比住宅,係架!居住環境確實住宅好啲,尤其商業區,例如珠海拱北,睇過唔少公寓,同一層樓,有人住,有人做生意,人流確實會比較複雜,呢個係缺點,但亦係優勢,近年國內湧現很多微商,很多時候就是租用公寓,邊住邊做小生意。

 

今次先分享到這,網友還有很多問題…

。買住宅好?定買公寓好?

。如果已買唔到住宅,公寓係咪都值得買呢?

。咩情況下應該買住宅?咩情況下應該買公寓?

。如果買,公寓要注意咩呢?

下次同大家分享,投資住宅與公寓的策略!

 

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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