2018-12-07

2.4K

一個人養三個加工人同車、點理財有出路?

諗Sir 你好!

小弟情況如下:

一家四口, 住2房單位. 小朋友漸大我自己下年40歲。心想日後始終會唔夠住, 不如早D換屋, 早D開始個project.

太太是full time mother, 我就月入大約五萬. 現在住的是自己單位 (與太太聯名,銀行現在估值5M, 尚餘貸款1.5M, 每月還款8K).   想換個大約7M的3 房單位, 但舊屋的利息真的很低, 出租每月都可收13K,所以真係唔想放棄.

請問你覺得把現樓加按可行嗎?  但因就算加按之後, 也只能套出1.5M ((5M x 60%)-1.5M), 唔夠比新樓的首期.  另外如果要孭兩層樓, 可能過不了stress test, 再加上 我還有一個110K 的 car loan.

我無乜投資, 一個人養三個未計工人,不可行差踏錯,希望到收息堂能學好收息買債,現金有140萬.

請問想換樓,同埋收些少息幫補下,有無什麼辦法?  再次請諗Sir賜教.

謝謝

 

ANSWER:

新加按錢出黎係唔需要放棄舊息的,你唔識人自己入銀行講,佢梗係叫你全舊錢用新息計,加上而家年尾唔急跑數,賺得唔深都唔同你做。識人就當然可新加按的錢息貴些少,原本的低息部份保持,這才是有質素的按揭中介可助客戶爭取到的事,而唔係收到客人資料就咁Forward比十幾廿間銀行。

至於讀者養3個人養工人養埋間車,應否今時換大屋? 筆者答案應同大家預計一樣,是否定的。筆者可以多做一步計埋比大家知點解。讀者個人借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬,可是11萬car loan做左,當攤3年還,月供要3千,令借貸力進一步降至(50000*50%-3k)*2.59/10000 = 570萬。現已用借貸力1.5m,即剩餘借貸力為570-150 = 420萬,此情應不夠借錢買三房,除非佢有3-4百萬現金在手而睇中既三房可以800萬到手。再深思係如果真有400萬cash,應否今時動用全幅借貸力上三房? 答案同是不應的,任何時候不要用超七成借貸力買樓,因此舉是單向路一旦用盡借貸力買樓而及後樓市爆煲,那就…

留意買新樓因有發長商提供借貸,不用計2.59那條數。發長商有呼吸肯簽名就可以借比你,但如頭幾年平息期過左後你供唔起就收番你樓,再賣比第二個。買新樓前必要計3年後究竟月供幾錢、同埋如由發長商plan轉走究竟要補什麼。

讀者還是先將現居行個「一拆二」吧,聯轉單順便用買樓003之法按爆八成,得400-150 = 250萬,而供款將由8k增至400/259 ~ 15.4k。留意按爆八成就冇左低息plan,如想keep低息plan就只可按六成,得300-150 = 150萬。由於讀者現金少(只140萬在手),故筆者會選擇放棄低息plan而拎多幾個錢係手。其實所謂低息在讀者借150萬而言,H+0.7%同H+1.7%只係一個月相差1200蚊利息。可是假設讀者將套出的250萬放在靈活按揭計劃,最盡可放200萬可像活期隨時提取,息口等同按揭息率,即約3%,咁200萬收活期息有成5千一個月,來回讀者都賺3800,希望讀者自行打通任督二脈諗明條數。另外一拆二後太太先生是但有一人冇樓,表示下次再買樓投資可高成數上會又不用付高額從價印花稅。

當然新套250萬+原有140萬放係靈活按揭計劃是浪費,可將390萬當中200萬逐步買入債基收息,每注買70萬漸升至200萬。讀者可用收息101的E餐,派10-12%,先頭部隊70萬,讀者11月買會在12月10日就知道派息準唔準了,筆者教了50幾次收息課都叫學生自己試,很多人試完收到效果又介紹朋友黎讀。70萬派10%一個月收5800,按「五粒豆」方法依次下哂三注有210萬收息,另建議可改改中間一注入B餐不要E餐,收15-18%年息。210萬投入月可收13-14%,即一個月有成22-24K新月入,讀者可將原本自住居租出寺,可用新月入補貼去租三房住,其餘190萬先放靈活按揭計劃收息當現金。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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