上車盤仍可買的原因

諗SIR你好，

小弟今年36， 女友32， 現正租小村屋同居， 打算明年結婚。 手上有少許資金， 但不知道是否要先買樓， 還是再做投資， 等樓價再回落少少再買， 煩請諗SIR指教：

小弟月薪25K，女友月薪35K，每月儲蓄25K

流動現金約120萬， 股票50萬， 只有騰X是賺過錢，其餘都蟹

有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 （在屯門）， 35年樓齡， 買入價215萬， 借65%， 現值400萬

諗SIR說過， 旺市買樓， 最多只用4-5成借貸力因應我們的收入，市場真沒甚麼選擇。我們有計劃生小朋友， 希望有450-550呎， 屬意地區是元朗， 屯門， 東涌， 荃灣， 還是應該先租樓住? 現住村屋只有300呎不到， 故怎樣也要搬， 但當然可以等到有了小朋友才搬， 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友

另想法是甚麼也不買， 學諗SIR教路買債基做拱桿， 年收10-12%， 等樓價調整再入市。但已到證券行及銀行發問，佢地都說沒有。

希望諗SIR百忙之中抽空回答， 感恩感恩

ANSWER:

讀者兩人借貸力共為（25000+35000）/10000*50%*2.59 = 777萬，與母親的洋樓只消耗共120萬左右借貸力，如母親同意不妨加按埋洋樓及順道行一拆二按爆八成及拆名，獲400*80%-（215萬-估計供款8000*60%*48個月） = 320萬-190萬 = 130萬。

#估計供款8000*60%*48個月 是過去四年間估計讀者還按金的金額。每月供款之中的六成約為清減本金之金額

若拆名讀者估計要擔保返母親，但日後讀者單名買樓不用付重印花稅及可高成數上會，計落都係拆返個名出黎更好! 按八成後借貸力777萬當中已用320萬（41%），而現金水平大升至300萬。其後買樓仲有450萬可用，可上300萬流動資金，買盡是750萬。

誠然筆者幾時都唔建議大家用盡借貸力買樓，但筆者若將手上現金安全配置，本案不妨開一特例把借貸力用盡至九成。即把777萬借貸力之700萬用盡，那就是叫讀者未婚妻借300-400萬去高成數上會。例如買450萬樓8成上會，在屯門應可買到大兩房，荃灣可買300-400實呎至兩房，婚後加小朋友應暫時夠用。買後首期用掉90萬而現金剩210萬，借貸力用盡至九成（約700萬）。

萬一樓市下跌而銀行CALL LOAN，讀者可將200萬資金其中部份補比銀行，惟過去經驗銀行不輕易CALL LOAN，只要客仔月月照供便可。留意200萬唔可以進取地投資，做定萬或其中1/3買債基可以，再多就唔係幾好。讀者自行去銀行問債基，問唔到都算是種祝福，問到佢仲大鑊。原因是債基有很多種類、有人會為了客多轉多比佣而特選某類基金。銀行亦可合規地做到兩個客戶買近同投資，但其中有人多了倍計佣金支出。教你避開投資陷井及高效地完成收息方案才是收息101教學要旨，課堂不只淨指出買乜去收息咁簡單。舉個例，兩個人都買維港灣收租，一個可安穩但另一人可以攪得好差，需要行內人告知你點解。

筆者認為讀者都係用太太名先買一樓好，近月媒體大吹樓市淡風，惟筆者觀察土地註冊處各價碼的物業成交月計數字，3-5百萬樓在8-11月，為（875>530>692>656）宗數，500-1000萬樓為（2717>1859>2648>1313）宗數，可見3-5百萬上車盤類別在跌市成交宗數增，10及11跌至600餘宗就橫移。換樓客就睇定D令500-1000萬樓成交宗數跌，11月比10月大跌一半至1300宗。所以筆者有信心400餘萬上車盤類跌極有限。但留意筆者指的上車盤不包括1房及STUDIO FLAT，筆者撰文至今從不建議人買新樓STUDIO或新舊都好的一房單位，某些人請勿斷章取義「使用」筆者文章， 感恩感恩。