2018-11-23

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兩萬人工新婚應買私樓定居屋?

諗Sir 你好, 我代朋友問以下個案:

男友人抽到白居二, 10月內要決定選擇房協或房委會樓

背景:

男友人及其女朋友於東涌上班
男友人 29歲, 其女朋友27歲, 各月入大約$25000
於2020年結婚, 故對住屋有需求
男友人因家住青衣及距離上班方便, 故心宜青衣樓
男友人及其女友有80萬儲蓄
如需要, 男友人父親能資助100萬
如再需要, 男友人叔叔能借出100萬

問題:

不知應選房協或房委會樓, 還是私樓,在以下三個選擇中不知那個才對,可否給意見,謝!

心目中鍾情青衣綠悠雅苑, 大約530-540 呎單位, 可惜屬房協樓只能做6成按揭, 需父親及叔叔幫助

青衣房委會樓, 但比較舊及位置不近地鐵站, 相對綠悠雅苑好好多, 但可做9成按揭

註: 聽得出友人比較唔想揀房委會樓

其實綠悠雅苑都要做6成按揭, 跟私樓相若, 都需父親及叔叔幫助, 應否轉戰其他地區私樓 (面積當然相對較細, 3百多呎),

註: 我問友人為何有白居二唔用, 友人覺得以投資角度, 居屋市場比較難升難售, 所以私樓亦在考慮範圍中

ANSWER:

買樓的用處對持有兩房或以下者,首要是強逼業主睇長線唔好亂沽亂揸、次是利用長年期按揭去單向睇淡美金、三是逼難儲錢既人留起錢。基於美金就當一時緊縮,慣左洗大既政府仍愛量化寬鬆,在銀紙亂發下硬資產被逼升價。所以愛比較屋苑的讀者,先考量此三好處是否應拎及易拎,才去考慮長線那個屋苑跑贏未遲。筆者看法是買美金長線貶好易拎,由古羅馬到中華民國皆見政府崩壞之前銀紙皆濫發,我們處於循環的尾段,順勢而為就成。

當然有人話:「買左樓如成負資產比銀行收樓,隨時乜都無。」誠然各位可問問身邊長輩,在沙士時成為負資產後有冇比銀行收樓? 當時只要肯供基本上銀行懶得搞打工客,大把公司戶要review何來找時間黎收樓令到銀行冇左單生意? 這是出左筆者在銀行工作一段時間之見聞。另外當年有些客時問:「有冇銀主盤介紹佢地買?」先唔講風水好唔好,淨係銀主盤唔比問契呢件事已令其價基本上連市價5成都唔值,如你認為用市價七成買銀主覺得抵!? 咁就看你用七成價買半間屋點睇? 未計其後因澗在業主或隱藏責任對你構成之法務支出。

當然,人地問故筆者都要應,話哂係大眾信箱唔通人地問結唔結婚你掉轉教離婚咩? 房協同房委會既屋邊樣好? 這問題真難答。首先房委是由房屋署成立的起樓機構,由納稅人比錢,起居屋去支援大眾居住問題。房協係非官方,只不過政府一開波佢打左舊錢比佢,之後房協就由自己起樓賣樓自負盈虧。你問筆者,房協樓不時有佳作,例如荷李活華庭、欣榮花園。加上冇左乜乜苑、乜乜閣個浸居屋味,所以房協樓好些少。再重申選樓先睇自己間隔、再睇屋苑、再輪到比較區份、最尾先到大環境經濟因素。即係一間較差屋苑但間隔好獨特既樓(如大單邊三房一廁)呎價隨時跑贏同區較好屋苑之呎價。

至於讀者朋友考慮投資因素棄老居想買私樓,這易於明白。但自己實力多少,這個要佢撫心自問。如人工長遠不能升只兩萬餘,平實點受政府幫助由居屋開始亦屬好事。但如人工及自己儲蓄率預期未來5年有大機率上升,在不太打攪親朋下買私樓更屬正路。買樓最緊要咪太夾硬黎,一陣用哂「親戚牌」上會然後遇上樓市大跌,壓力大過(>)習大大。佢朋友總借貸力為(25k*2)/10000*50%*2.59 = 647萬,數字假設在外零借貸,如有要再減。另勿在旺市用超七成借貸力。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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