家庭置業前必先釐清的4大觀點

來到了第二篇，正式進入到家庭理財的主題。當然，家庭理財，首先要探討的其中一個重中之重，當然是買樓。人身所經歷的的幾大事情，不外乎讀書、工作、結婚、買樓、生小孩、退休。所以，買樓可以說是人生六大決定之一。

當然，很多人首次買樓前，都會有一個疑問，到底應該買在那裡，買一房、兩房還是買三房。到底買離工作近一點，還是遠一點。這些問題，相信如果有買過樓的家庭，一定曾經掙扎過。有些人會從家庭條件，願意花在上班通勤時間這兩點去考慮。這些考慮，很多時候是因為他們把第一次買的物業，當作是住一輩子。但以過去20年香港人平均在一個自置物業住上的時間來看，平均大概不會超過十年。這代表其實當你買入第一個物業的時候，實際住上的時間可能沒有你想像中的那麼久。同時，很多人把買樓的功能搞混亂，把投資和自住需求硬要綁在一起，結果一邊希望要買市中心位置好有升值潛力作投資，另一邊卻喊連自住也沒有能力上車。

首先，我希望糾正一個觀念，雖然長遠樓價是向上，但相對短期樓價還是有波幅的，不要以為買一個單位或物業回來，幾年後出售一定穩賺不賠。第二，買樓的大前題是要搞清楚投資還是自住。投資看租金回報和好不好出租，有沒有升值潛力。自住反而更多看對生活品質的要求，家庭整體的理財需要。舉例說若是自住，除了看看首期能不能給，供款能力以外，還要看看家庭有沒有其他需求，例如有沒有打算另外存一筆錢應急用，或是存一筆錢作為未來買第二個物業用，又或是要不要和父母比較近。這些都會對自住有影響。第三，以一般家庭可能一生只能買一個物業至最多三個物業來看，以年輕時增加上班通勤時間，換取更大可能性買入第二個物業，從理財觀念上來看更合適。

除此之外，自住的單位，從理財的觀念上更多是屬於消費類別，每個月的管理費，差餉等都是消費。難聽點說，如果你只有一個物業，就算物業升值都與你無關，除非你打算放了現在的物業去租樓，或是搬到更偏遠的地方。但當你有兩個物業在手時，玩法不一樣，物業大幅升值時，可以放了其中一個，還能留下自住的。所以，增加上班通勤時間，換取更便宜的第一個物業樓價，增加存款儲蓄為買入第二個物業，增加未來的現金流，做法比只持有一個物業靈活。除非你收入很高，家庭負擔很少，那是另類。而且以香港的交通網絡來說，大部份地方都一小時內能到，所增加的通勤時間不一定很多，但樓價可能有很大差距。例如住太古城的，和住元朗的比，去中環一趟每天通勤時間再多相差也不會多過30分鐘。但住元朗所省下的首期款，以及每月省下的供款，卻可以令你更有機會買入第二個物業。因此，從家庭理財的觀點，更應該考慮自身的能加和需求，以至未來是否有打算靠做包租公去養老。

當然，最後一點就是，不要以為自住的物業一定住一輩子。當家庭條件好時，其實以樓換樓的方式，細屋換大屋的方式，也大有人在。所以，第一個物業如果需要住進去，應該放更多心思在如何找好的居住條件，住的舒服，生活得開心，人比較正面，生活壓力減少，工作上自然更順利。投資的話，可以留待第二個物業，或換樓時再去想。

以上簡單介紹了年青家庭買樓的一些觀點。下一篇將會介紹買樓和租樓的考慮，以至如何儲首期等。