2018-10-29

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從成交量看樓價走勢

係淡市當中,好多樓市淡淡食花生食到樂而忘返,所有報章的劈劈劈淡淡淡報導似有意無意間被有系統咁日日報導同無限放大,陰謀論計可以諗係配合政策,又或者簡單D係編輯的主觀意願,然而一個好重要的指標隊長認為都已經可以證明的樓市差不多見底的訊號,就係成交量係低價成交下係持續萎縮的。

之前話朗城匯如果賣到8成以上都唔駛驚,而以家只係賣得4成,係唔係即係要冧市呢?要解釋呢件事,當然你可能會話睇隊長你點兜,的確個銷情係差,之不過公平小小講由發展商公佈價單之後,個股市玩左幾多日過山車其實有眼見,認真講有錢都唔敢買其實都係人之常情。有人話發展商無腦,如果發階段百幾百幾咁出貨,應該都可以階段性勝利,呢個隊長基本都認同,亦可以話點解長實新地賣樓叻D係有原因,但歸納一下係咁淡的股市氣份下幾日賣接近200伙黎計,算係咁啦。

一手樓成交少,都叫去到貨,但二手樓呢,你打開報紙基本上只會見到劈冧散,但記住傳媒係想報導佢想講的野又或者你想聽的野,所以都要審慎思考批判是否客觀現實才是。當然,如果你話講乜都好,總之呢家樓價係明顯冧,舉出某幾個屋苑成交跌幾十萬一百萬,買幾個星期就即輸幾十萬,呢個隊長亦唔會否認係一個事實,然而係唔係事實的全部就要再去諗一下感覺一下。

要感覺的最好情況係走在前線,即去地產鋪行下吹下睇下樓。但如果你只係企係門口睇外面的字的話,你又會見到荀啊劈啊呢D字眼,似乎又係大跌的憑證。不過,如果真想攞一個事實的話,你又不防試下問下所謂荀啊劈啊的盤係咩情況?就隊長的了解,目前發現荀啊劈啊的盤,一係就話賣左,一係就係凶宅,又或者殘裝漏水又或者極低層,係呢個市況下低質的盤想出貨,難過登天,又或者只係某一心態弱的業主真係劈左一件出黎比有緣人執到,故之種種呢都被代理攞黎做唱淡同吸眼球的理由,務求引左你埋黎睇埋黎揀先,然而到你真係想買呢,你會發現又係另一回事。

所以事實的一部份係,的確有荀啊劈啊的盤出現過,不過係咪比你撞到又係另一回事,你如果呢家諗住行入地產鋪隨隨便便可以執一件平之前20%的樓,唔係話無可能,但要睇下有無緣份同輪唔輪到你。其實好簡單一样野,要冧市一定係人踩人,十個賣家二十個賣家大家鬥平鬥賤去搶一個買家咁,然後下一個想出貨的話就要繼續平,情形同股市其實都差唔多。可能你會話,呢家咪係咁样囉,一個成交比一個成交係低啊!係就係,不過一個最大的問題係成交疏落,係咪咁就可以作準呢?

統計學上黎講,一堆統計數據入面,突然可能會有某D數字係遠超正常水平,亦即稱之為outliners,而係得出一個結論黎講呢,往往呢D outliners的data都會被剔出,主要原因係可能某一D好個別的原因而導致某數據大幅偏離正常的數字。而且,要做一個結論黎講,越強的結論係需要越大的sample size,舉例你訪問10個香港人入面有3個香港人話財政好唔掂,同你訪問10000個香港人有30個話財政好唔掂,得出黎的結論都完全唔同,而刻下的樓市就好吻合呢個情況,股市跌左10個月咁濟,近呢一兩個月仲急左,但係掟貨的成交係有不過真係好少好少,反而好多業主只係議價空間大左,隊長認為更大的結論係樓價冷卻,回歸小小理性,議價空間可能有3-5%,但你試下楂住張票想執20%平貨,都係果句,睇緣份。

其實一直都講,如果樓市係爆破的話,一定會有栽員潮,一定要好多人好唔掂,成個社會都好差好差先會出現。而目前黎講,其實金管做左一個好強的野係壓測同收緊按揭成數,基本上你唔夠實力,一直都好難上車,上得車的,無番咁上下你都唔會借得夠錢,而且SSD亦鎖死好多剛上車乜都唔識的心態弱的上車客,想沽都沽唔到,所以而家掟貨的,乜野可能性都有,但係當報紙吹到個市話跌10% 20%百萬百萬咁劈的時間,你都見唔到有大量業主衝出黎話唔掂啦要斬纜啦,可以話比你聽市底應該開始見盡,要執平野真係要盡快,因為下一浪的復甦,只等白居二的客回流,同埋股市稍稍喘定,樓市可能會係超短時間內報復性上升。

不過隊長一定戴番個頭盔,買唔買都係自己決定。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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