2019-05-26

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成功買上車新盤5大要點

香港升斗市民的一大夢想是「上車」,努力儲蓄和節檢。還需要工作多少年?多少月薪才可以「上會」?雜費,裝修費,律師費,佣金又佔幾多比重?按揭最多可以做到幾多?有甚麼類型的按揭?以下我將會在計算支出為核心,拆分為5大要點為你們詳述。

1. 壓力測試

跟據香港金融管理局的指引,首次置業的買家在申請按揭時須通過銀行的壓力測試。以600萬估值為例。申請8成按揭,首期120萬,壓力測試會假設利率會上升3厘以作計算。

2. 基本按揭成數

銀行會根據物業的「估值」而非成交價來計算可用作「一按」的金額。以700萬估值為例,買家在此標準下申請6成按揭時就可以借420萬。最大供款年期可以達到30年。

基本按揭成數(申請者為港人,申請「一按」的情況)

3. 按揭保險計劃——九成按揭的方法

在樓價日升的狀況下,正常買家相當難儲到近一百至二百多萬以應付首期。香港按揭證券有限公司早在1999年已推出「按揭保險計劃」,只要業主符合首置,固定受薪不超過45%供款的人士就可以申請8成及9成按揭。

通過壓力測試後,就可以直接透過銀行申請。申請人須以直系親屬做擔保人,并支付一筆保險費。

4. 按揭種類

除了以上兩種按揭,市面上還有推出不同類型的貸款計劃以幫助市民上車。但必須留意利息在兩大類型按揭下的變化

第一類為定息按揭,利息會在特定的時間內被固定。俗稱「鎖息期」。一般銀行不喜歡接受定息按揭申請,因為利息在短期內不會受到經濟波動所影響。銀行普遍會在鎖息期調較更高利率,故也,「鎖息期」可變成「罰息期」

第二類為浮息按揭,分兩種計算方式。第一種為「H按」,意指銀行同業拆息為基準訂立按揭利率。通常設有「鎖定按息上限」

第二種為「P按」,以最優惠利率減去按揭息率以得出實際按息。

5. 重要支出

除了首期,其他雜費的計算也相當昂貴,現整理如下。以現今平價樓600萬成交價為例,買家在首置時基本需要有近147萬元的儲蓄以應付首期及各項雜費。

本人在計算時深知到樓價的上升是直接地影響了大眾的儲蓄計劃。近年度金管局及銀行也推出了不同的新措施以解決「難上車」的問題,也積極地考慮再次放寬按揭成數以幫助市民置業,但恐怕未能治本。為避免「撻訂」的情況出現,置業人士絕對需要切實地思考以上5大要點。在購屋前多一點計算,必定會多一份安心。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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