我買房地產的四個小哲學

住屋是每個家庭都必需面對的問題，買或不買都是重大決定，今次筆者會分享過去10年的投資樓市的心得，簡單兩招判定樓市溫度，以及個人心路歷程，包括自己覺得最錯、最後悔的的決定。

買樓是重大決定，但做錯決定就損失慘重，今日就想和大家分享筆者過去10多年投資房地產的四個哲學：

一：看週期
買樓其實就睇一點－週期，但好多人被價格急升或急跌影響了判斷，以致做錯決定。近幾年樓價爆升，幾年前300萬盤轉眼就變400萬 （現在連400萬都幾近絕跡）。好誇張好不合理？筆者認同的，但基本面沒改變的話升多急都會繼續升，不能因為升得急就當成是泡沬。反過來熊市時， 2008年全球股市及房地產都跌得很慘 ，2009年農曆新年時，筆者跟其中一個朋友說「如果自住，不如買吧」。而他的答案是「我看樣子，還會繼續跌」。 「升得急就會爆，跌得急就會繼續跌」，這是很多人的盲點，事實上急升或急跌不是重點，週期才是！應集中在經濟數據、人口增長、供應量等基本原因去分析，去找週期，而不是憑感覺。

二：看政策
牛市時，政策一定緊縮，限按揭成數、加印花稅等，無所不用其極去壓抑需求。相反熊市則會放寬，如果下次熊市來的時候，筆者敢寫包單，按揭成數一定會放寬，不是九成也會有七成。而當大家覺得鬆無可鬆，政府再沒有條件和子彈去救市時，便會迎來最後一個熊三的下跌。回顧一下2008年，當時不單放寬青年人計劃、又放寬九成按揭，九成半也可以有保險，直到2009年農曆新年就見底。相反你見到緊縮政策，要記住一點「緊縮政策是不會令到市場死亡！」，因為政策行後於市場，全球沒有一個政府會在沒有數據出現的情況下，預先做任何事。明白之後，我們就可以大概知道週期，「連政府也收緊，即是牛市了。連政府也放鬆，即是熊市了」。

三：忌貪平
房地產跟股票一樣，要找有升值潛力的，但很多人都犯一個錯：「貪平」！見到核心區太貴，於是便買附近平一點的地方，大家有沒有想過一街之隔便是兩個光景？看一下九龍站相隔一條街的佐敦，樓價已經完全是另一個景況。十多年前筆者剛離開債務的泥濘，可勉強上車的時候都有糾結。當時預算大概一百六十多萬（最多）。經紀給了兩個單位，一個合符預算，但一下樓立刻是街市，然後另外單位一個下樓是花園，然後有一道閘門才到街市，叫價190多萬。最後忍痛買了190萬的，幾年下來這個單位已經六百多萬，而原本160萬的單位就500多萬，相差近100萬，升值能力完全不同。如果質素有明顯差距，能力所及就盡量選質素較好的盤，自住開心一點，升值能力又好一點。

第四：延後享受
過去筆者一直是將最優質的物業自用，但到三十歲以後就開始將漂亮的單位出租，自己住的反而比較簡陋，為的就是增加現金流，儲子彈。頭幾年實行時，會覺得很對不起老婆、子女。想深一層，如果不儲子彈，就算住到豪宅，一生人可能只能供一間或最多兩間。相反如能忍辱負重，延後享受，可以在四十歲、五十歲，一次過報仇，而且是複式的報仇。辛苦十多年，之後一次過要回來，何樂而不為？