有別以往熾熱炒風,預測樓市盲點之原因

2019-02-06 1,058


比如今次2018年的跌市,並不是短暫的陣痛,而是全球去槓桿化所致。許多人或會將是次的跌市,類比為1997年,或者是2008年的慣性行為。以往發生金融海嘯和亞洲金融危機時,香港出現嚴重的流動性風險,以致樓價急促下跌,而且政府當年沒有大力收緊按揭成數,故此過去出現熾熱的炒樓風氣,令到樓價的防禦能力非常有限。當外圍經濟環境轉差時,業主很容易出現斷供的情況。

因為炒賣房地產而破產的人比比皆是,所以過度借貸足以令香港經濟泡沫突然爆破,過去曾經要用很長時間才能夠恢復。而香港的樓價,將會出現大幅度調整,跌幅最小三成甚至五成,即是中原樓價指數會由高位188跌至130以下,甚至跌破100水平。樓市將會出現史無前例的漫長熊市,而下跌方式會是緩慢向下尋底。蓋因金融管理局早有準備,所以在一連串收緊樓按措施之後,全港的樓按供款只有44%的低水平,業主的負擔能力是可以接受。故此,2018年開始的跌浪是不同於2008年和1997年的急促下跌。市場上大部分人都嚴重低估環球貨幣政策正常化對樓市帶來的影響。事實上,香港於2019年開始會出現不少負資產的個案,甚至有很多人會因為供不起樓而破產,斷供按揭貸款的個案將會不斷出現。

今次樓價的下跌,和過去的跌市大有不同,今次的下跌周期將會比較緩慢,但是時間會比較長久。過去十年的樓市大升浪是和全球量化寬鬆貨幣政策息息相關,很多業主都會用超低息貸款和超長年期置業,一般準買家都會用盡壓力測試,用一半薪資去供30年按揭。當全球的經濟大環境逆轉,熱錢慢慢流走的話。利率慢慢上升至正常的水平,業主最終會痛苦地供樓幾十年,樓價最終會下跌百分之三十至五十,香港所有人都要迎接樓市漫長的下跌周期。

坊間預測樓市有個盲點,就是當中沒有幾多個是懂得外圍經濟,從而去預測借貸行為。故此在判斷樓價,往往過度自信,算是「刺蝟」型的預測者。預計任何事情也好,大忌是認定自己是能翻盤的賭徒,即使很會歸納、喜歡大原則、很有膽識,雖不斷收到新訊息卻很少修改預測,那種預測常成為一種「表演」,模糊了追求精準預測的動機。

本文節錄自《樓市大辯論:終極大冧市》
作者:方生代、黎志恆
出版社:紅出版(青森文化)

作者簡介

方生代
八十後金融業打滾十年,對股票、基金、外幣和債券投資有多年經驗,見證人生百態,香港人一生為置業努力。

平日喜歡寫作分析金融和經濟的現象。

用簡單的「樓價方程式」,並且以投資的角度剖析香港樓市很大機會遇到熊市。

黎志恆
曾撰寫過一輪本土論述,今為業餘哲學愛好者。平日散論政經時事,為香港人惡補常識,能夠在此處國際城市,知所進退。