2018-08-13

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樓價如此高,自住都不要買?

樓價已脫離一般市民的負擔能力,但是否存在泡沬卻是另一個問題。

不少新婚或打算結婚的朋友都會問,現時瘋癲的樓價下,有首期有能力上車,應否置業?今次會從經濟及家庭的角度去分析。

首先,筆者從來只會看經濟數據去分析樓市,一來自己的直覺不是太準,二來單憑肉眼、感覺去看往往會出錯。其實樓市的去向不難預測,最重要是看經濟週期,經濟處於上升期,樓市亦會跟隨上升。翻查美國最近60年以及在香港開埠以來的數據,在不同經濟週期中,樓市從未試過在低息環境(3厘以下)中出現泡沫,而由2015步入加息週期,至今只加了7次息,利率是1.75~2.0%,換言之再加4次息才有機會觸及3厘(如果每次加0.25%)。

或許大家很難接受,明明樓市已脫離一般市民的負擔能力,但為何仍沒有泡沬?但筆者想強調大部份人負擔力脫節,只是樓市上升的結果,而非樓市下跌的原因。希望大家不要誤會筆者是樓市的「大好友」,一直在吹噓樓價會再上升。在此分享一個個人的經歷,筆者在2007年的時候購入人生第一個單位,當時美國已加息17次,相比起今天只加息7次,當年樓市見頂的機會更高,而當時的樓價已由$2,000-$3,000,升到$7,000-$8,000一尺(當年一樣是「癲價」),為何筆者仍會選擇置業呢﹖

除了需要自住的原因外,就是一個居所對家庭的重要性。如果有住屋需要,租住就必須承受租金的壓力,撇開金錢支出,亦要浪費精力及時間在租務問題上,同時要處理與新鄰舍的關係等等。如讀者沒有試過搬遷的話,筆者可以跟你說這是一個極大的精神損耗。如果是一家大細去搬遷,在一間不屬於自己的房屋下生活,在單位投放的精神、心思及回憶會不停地轉變,而這些回憶對一個家庭是無價的,這是一個家庭歸屬感的問題。

如果沒有購買第一個單位的話,相信筆者今天的思想及目標也會十分不同,可能還繼續為了首期一直勞碌奔波。經濟週期會一直重複發生,而在房地產市場,每年有百分之5至10的複式增長,這不算很多,但因為房地產投資牽涉槓桿,只要不是在泡沫已產生的時候購入單位,也會有不錯的回報,所以在購入第一個單位的時候,其實不需要 「計死數」,太著重價格走勢。雖然政府經常會說事業需要量力而為,看似對樓市的升勢有所質疑,而在我的角度,量力而為的意思不單止除了金錢上的衡量,還須要衡量沒有一個既定住所所帶來的精神損失,希望大家看完文章之後有所得著,如有任何意見,歡迎留言互相交流。

一家人的回憶及歸屬感是難以用金錢量化,在決定是否入市時都要考慮。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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