2019-05-03

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認真D,睇淡樓市的人有機會餘生都要租樓???

上次其中有一篇文用兩房價錢住三房引起好多朋友PM查詢,其實呢個小把戲係坊間既投資者經常性去做,因為我地大家數口都算精,大家都唔會隨便將錢投放於錯既位置。

今日我再講下,好多家庭現時可能都只是租樓住上唔到車,因為以現時樓價去睇太貴。呢個問題我相信係苦惱左全香港所有既租樓人士,當然又會有人話咪因為你地呢班死炒家,炒貴晒D樓…………但老實講,我真係唔認我自己係炒家,因為我物業最少持貨都差不多5年左右,如果5年先炒一件樓,我呢5年食風???

其實我只係想講租樓可能會遇到最大問題係要被業主可能迫遷,呢個其實上文有講過,一到兩房單位出現呢個問題交常見,三房開始就唔太常見了,有少少可能會係租客揀樓既程況出現。

物業既供求,源於供應同需求,有評論員講過,睇淡樓市的人有機會餘生都要租樓,呢句野,好多人話好毒,Sad but True…………. 呢個我都有少少同意。當睇左咁耐大家都可能會睇到,你講黎講去咪一味都話升升升???? 哈哈,睇埋落去,可能有反高潮呢???

香港物業平均回報可能只有2.x厘,呢個數衰D講,同國內回報差不多,有時會差過部份國內城市,可能好多人又講大陸D樓鬼城黎無人租,邊租得出,我都係咁講,去一次你睇下先喇,如果租唔出我食風呀,我國內D樓係全部租出,經耐租出? 係由1日到兩星期左右,我又先唔好拉開個話題。係香港物業投資只有2.x厘既回報同時,好多專家評論者都話樓價會再上,呢個我都覺得係會,但再上的話,你要諗多一個問題,租金能否再上。以現時社會工資等等黎睇,租金只再上另一個層次,我諗人工要升得幾利害先得,因為現時工資對租樓既支出有少少去到一個唔合理既程度,以香港今時今日,重可唔可以每年加你10%人工?唔炒你都當贏喇。

最終樓價升,而租金有機會升唔起,咁個物業回報會變成點? 可能咪跌到1.5厘左右,最終會點樣??? 咪會變成深圳呢幾年既程況,樓唔多升,有微降,但深圳人既工資我想講還是會有機會升,佢地如果工資升的話,租金就會拉升,可能到時深圳既回報重會高過香港都唔奇。

而當物業回報得1.5厘既時候,一個物業升到700萬左右,我要買呢個單位只能做6成按揭,如果真係好似我所講回報玩到得1.x厘的話,就會變成咁樣
700萬 X0.4 = 280萬(首期)

你要用280萬去買呢層700萬既舊樓,如果得1.7厘回報,每月租金即只係12000。你會話12000係2厘呀,咁你又要計下每年要交稅,重要每月既管理費,7除8扣,真係大約只有1.7厘左右。如果真正的物業去到只有1.x厘既回報,你又需要280萬首期去買呢層樓的話你會點做? 就當你有280萬,其實只要你買求其一隻銀行股個回報都有5厘回報,5厘既回報已經足夠你租金有餘。當然呢個前題係要,當樓價不合理地升,而租金無提升既前題,而令到物業回報只有1.x厘,還有最主要就係你要有280萬。我深信呢個Case 並不適合剛出來做野既一群。如果以上條件會出現,而你又合乎的話,你並非無選擇,餘生都只能租樓有乜可恥,最主要係餘生有錢去投資而產生出夠交租既錢。

上文只係一條數學題,當然有正有反,但我只係想帶出一個觀點出黎,如果當樓市個回報咁低,而你手頭上又有錢,你跟本唔需要盲目地跟專家去買樓自住,因為你既選擇其實重係有,相反只係最怕你無錢。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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