2019-02-26

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諗清諗楚 – 樓市需求預算係咪可靠?

去年底,長策會公布,本港未來十年住屋需求預算數字將會達到45萬伙;今次想跟大家一起剖析。長策會除了指出,當公私營房屋供應比例扭轉至七三比時,私樓會供不應求之外,長策會對需求推算的基準,也值得我們深思究竟是否站得住腳。

長策會以「四大範疇」估計需求量,包括評估市場每年的「住戶增長」、受重建影響「重建戶」、居住環境欠佳如「劏房戶」,以及其他方面包括「流動住戶」、「非本地學生」等因素,再扣減市場「空置單位」,去計算出實質需求。但仔細看每一個範疇,也建基於一些假設。只要假設不存在,直接影響整盤大數。

2018年大數較17年減少一萬個單位,至只得450,000個,背後就跟第一項「住戶增長」放緩有關。長策會估計,未來十年「住戶增長」會銳減至只得222,100伙。但政府如何得知「住戶增長」會放緩? 原來是根據兩個原則釐定,一就是香港經濟好與壞、以及市場空置量是多與少去決定。

政府邏輯,認為當經濟好、或者空置量高,市民有較強置業需求。2018年更新數字時,評估未來十年,實質本地生產總值增幅為每年2.9%,但由於空置率下降至4.2%,所以量數會減少至只得222,100伙。問題是市民置業與否,這是否唯一原因? 若基礎有謬誤,統計也不準確。

以至第二個範疇,「重建戶」在推算上也有很多假設。政府估計,未來十年受重建影響的住戶有63,500個單位,較舊年60,400個單位,大增3,100個。當中63,500個單位,有23,500個受公屋重建影響,而40,000個受私樓重建。他們需要找尋所,因此成為需求一部份。

但23,500個公屋重建數量,又怎樣推算出來呢? 自2016年起,長策會按兩個準則去計算。一是以過去十年公屋拆卸量、或者估計未來十年需要重建的公屋數量,兩者取其高為準。當中2018年以未來十年需重建公屋數量,作計算基礎。

除已知未來十年重建公屋有14300個外,政府還多做一項估算,就是樓齡超過五十年的公屋,即使現時未有重建計劃,但預計日後有機會重建,都當住需求計算在內。問題是,未有重建計劃,怎樣可以推算出會重建呢?

原來長策會是按樓齡逾五十年的私樓住宅,並以過去十年間的「拆卸率」作推算,因而估計會額外產生9,200個需求。只是私樓拆卸率,是否可直接套用落公營房屋上?

政府推地目標,往往就是根據長策會報告而行,若數字有誤就直接影響供地量,也就左右樓市生態。因為也值得我們去深思,究竟長策會報告對需求預算的假設,是否能反映實況?

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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