2019-02-26

諗清諗楚 – 樓市需求預算係咪可靠？

去年底，長策會公布，本港未來十年住屋需求預算數字將會達到45萬伙；今次想跟大家一起剖析。長策會除了指出，當公私營房屋供應比例扭轉至七三比時，私樓會供不應求之外，長策會對需求推算的基準，也值得我們深思究竟是否站得住腳。

長策會以「四大範疇」估計需求量，包括評估市場每年的「住戶增長」、受重建影響「重建戶」、居住環境欠佳如「劏房戶」，以及其他方面包括「流動住戶」、「非本地學生」等因素，再扣減市場「空置單位」，去計算出實質需求。但仔細看每一個範疇，也建基於一些假設。只要假設不存在，直接影響整盤大數。

2018年大數較17年減少一萬個單位，至只得450,000個，背後就跟第一項「住戶增長」放緩有關。長策會估計，未來十年「住戶增長」會銳減至只得222,100伙。但政府如何得知「住戶增長」會放緩? 原來是根據兩個原則釐定，一就是香港經濟好與壞、以及市場空置量是多與少去決定。

政府邏輯，認為當經濟好、或者空置量高，市民有較強置業需求。2018年更新數字時，評估未來十年，實質本地生產總值增幅為每年2.9%，但由於空置率下降至4.2%，所以量數會減少至只得222,100伙。問題是市民置業與否，這是否唯一原因? 若基礎有謬誤，統計也不準確。

以至第二個範疇，「重建戶」在推算上也有很多假設。政府估計，未來十年受重建影響的住戶有63,500個單位，較舊年60,400個單位，大增3,100個。當中63,500個單位，有23,500個受公屋重建影響，而40,000個受私樓重建。他們需要找尋所，因此成為需求一部份。

但23,500個公屋重建數量，又怎樣推算出來呢? 自2016年起，長策會按兩個準則去計算。一是以過去十年公屋拆卸量、或者估計未來十年需要重建的公屋數量，兩者取其高為準。當中2018年以未來十年需重建公屋數量，作計算基礎。

除已知未來十年重建公屋有14300個外，政府還多做一項估算，就是樓齡超過五十年的公屋，即使現時未有重建計劃，但預計日後有機會重建，都當住需求計算在內。問題是，未有重建計劃，怎樣可以推算出會重建呢?

原來長策會是按樓齡逾五十年的私樓住宅，並以過去十年間的「拆卸率」作推算，因而估計會額外產生9,200個需求。只是私樓拆卸率，是否可直接套用落公營房屋上?

政府推地目標，往往就是根據長策會報告而行，若數字有誤就直接影響供地量，也就左右樓市生態。因為也值得我們去深思，究竟長策會報告對需求預算的假設，是否能反映實況?